보유세 부담은 6억 미만 주택 20% 가량 늘어날듯

올 공시가격 상승…
6억 이상은 갑절 가까이 늘어날 전망
공시가격에 올해 오른 부분 반영못해
현실화율 시가의 60~70% 불과 분석

2006년도 전국 주택 공시가격이 공동주택 기준으로 지난해 대비 16.4% 올라, 올해 주택 소유자에게 부과될 보유세도 이에 맞춰 늘어날 전망이다. 그러나 최근 집값이 급등한 서울 강남권과 분당 등 고가주택 밀집지역은 집값이 오른 폭에 견줘볼 때 보유세 상승분은 크지 않다는 분석이다. 또 아파트 공시가격 현실화율이 80%라는 정부 발표와 달리 실제로는 시가의 60~70%에 불과한 곳이 많아 문제로 지적된다.

보유세 얼마나 늘어나나?= 올해 보유세가 많이 늘어나는 주택은 공시가격 6억원을 넘는 고가주택이다. 이는 올해부터 종합부동산세 부과 기준이 6억원 초과주택(종전 9억원)으로 낮춰졌고 과표 적용률이 50%에서 70%로 상향 조정됐기 때문이다. 6억원 초과 고가주택의 올해 공시가격 평균 상승률은 30.5%에 이르는데, 이들 고가주택의 세부담은 지난해보다 많게는 갑절 가까이 늘어날 전망이다.

예를 들어, 서울 강남구 삼성동 아이파크 59평형은 지난해 공시가격은 14억1600만원이었지만 올해는 18억8800만원으로 결정돼 과표가 4억7200만원(33.3%) 올랐다. 이 아파트는 지난해 재산세와 종합부동산세를 합쳐 654만6천원의 보유세를 냈지만 올해는 지난해보다 173% 늘어난 총 1787만2800원을 부담하게 된다.

이에 반해 6억원 이하 아파트는 공시가격 상승률보다 조금 높은 정도로 보유세가 증가한다. 특히 전체 공동주택의 67%(582만 가구)를 차지하는 1억원 미만 중저가 주택의 공시가격 평균 상승률은 8.6%로 낮아 서민들의 보유세 부담은 소폭 증가에 그칠 전망이다. 예컨대 대전 동구 인동 부성한울아파트 24평형(공시가격 7400만원)은 지난해 재산세 5만4900원을 납부했으나 올해는 21.3% 증가한 6만6600원을 부담한다.

현실화율 여전히 낮아= 서울 강남권과 분당 새도시 등 최근 집값이 급등한 곳은 공시가격과 실제 시가 차이가 크다. 이는 공시가격 조사시점이 올해 1월 1일 기준(실제 조사는 지난해 말)이어서 올 들어서 오른 가격을 전혀 반영하지 못했기 때문이라는 게 건교부의 설명이다. 그러나 지난 1월 1일 기준으로 보더라도 공시가격은 당시 시세의 70% 안팎에 불과하다는 것이 부동산업계의 분석이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 공시가격은 6억8100만원(중간값)으로 정해졌다. 이는 현재 10억~11억원에 이르는 시세의 60~65%선에 그치고, 지난 1월 초 국민은행이 조사한 평균 시세인 9억3천원만에 견줘도 73.2%에 불과하다. 또 강남구 삼성동 아이파크 55평형도 공시가격은 17억2천만원이지만 중개업소가 밝힌 현재 시세는 25억~30억원 선으로 57~68%밖에 반영하지 못했다. 판교 영향으로 집값이 크게 오른 분당 새도시의 샛별마을 우방아파트 67평형은 10억5천800만원으로 가격이 공시됐으나 실제 시세는 17억원 정도로 시세 반영률이 62%에 불과하다.

비강남권도 최근 가격이 오른 곳은 공시가격이 시세의 60~70%선에 그친다. 서울 동작구 상도동 래미안3차 59평형은 시세가 11억원선이지만 공시가격은 62%인 6억8900만원에 불과하다. 재건축 기대감으로 가격 상승폭이 컸던 서울 영등포구 여의도동 광장아파트 45평형의 공시가격도 6억8천만원으로 시세(11억원)의 61%선에 그친다.

이처럼 고가주택인데도 공시가격이 적정 수준을 밑돌면 시가 대비 세금 비율인 실효세율이 크게 낮아지는 문제가 생긴다는 게 전문가들의 지적이다. 예컨대 같은 시가 10억원짜리 주택이라도 공시가격이 7억2천만원이면 올해 보유세는 219만6천원(실효세율 0.2%)이지만 공시가격이 이보다 1억원 낮은 6억2천만원으로 정해지면 보유세는 151만2천원(실효세율 0.15%)만 내게 된다. 이에 대해 건설교통부 관계자는 “아파트의 경우 시세반영률을 80% 선에 맞췄지만 조사기간 중 집값이 급등한 곳도 있는데다 고시 시점과 4개월 정도 차이가 나다보니 올해 오른 가격은 반영할 수가 없다”며, “올해 오른 부분은 내년에 반영될 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]