판교 중대형 연립주택, 채권입찰 적용 안할 듯

주변시세 평가액보다 분양가 더 비싼 '역전현상' 원인

채권입찰적용 아파트보다 평당 300만원 저렴

이달 말 분양이 시작되는 판교신도시 중대형 연립주택 692가구는 아파트와 달리 채권입찰제가 적용되지 않을 전망이다.

분양가상한제에 따른 연립주택의 분양가가 채권입찰제 적용 후 연립주택의 실질 분양가가 될 인근 지역 시세의 90%보다 높은 '역전현상'이 벌어지기 때문이다.

이에 따라 연립주택의 실질 분양가가 채권입찰제가 적용되는 아파트보다 싸 실수요자들이 관심을 가질 만하다.

◇ 연립 공시가격, 아파트의 60-70% = 16일 건설교통부과 한국감정원에 따르면 분당구 연립주택의 평당 공시가격은 40평형대가 900만-1천100만원, 50평형대가 800만-950만원, 70평형대가 평당 800만-900만원 선으로 나타났다.

실제로 분당 연립주택의 개별 공시가격은 구미동 코오롱빌라 49평형이 4억3천200만원, 구미동 하얀마을 삼익빌라 47평형 3억8천400만원, 정자동 느티마을 선경 48평형 5억2천800만원으로 평당 880만-1천100만원선이다.

50평형대는 40평형대보다 더 싸다. 구미동 삼부그랜드빌 59평형 4억7천500만원, 구미동 하얀마을 건영빌라 57평형 4억2천400만원, 분당동 한화프레스티지 50평형 4억8천만원, 정자동 느티마을 경남.선경 59평형 6억800만원으로 평당 700만-1천만원선에 분포돼 있다.

이는 40-50평형대 이상 아파트의 공시가격이 평당 1천330만-1천500만원선인 것을 감안하면 아파트보다 30-40% 싼 것이다.

채권입찰을 할 때 채권손실액을 감안한 실질 분양가는 '인근 지역 시세의 90%선'에서 결정되는데 이 때 인근 지역 시세는 분당의 비슷한 평형대의 연립주택의 공시가격 평균에다 집값 상승률(국민은행 통계, 7월말 현재 14.1%), 공시율(시세의 80%)을 곱해 정해진다.

따라서 판교신도시 연립주택 48평형에 채권입찰제를 시행한다면 평가 기준이 되는 인근 지역 시세는 인근 지역 연립의 평균 공시가격 5억2천800만원(최고가인 1천100만원 적용시)에다 집값 상승률(1.14)과 공시율(1.25)을 각각 곱한 7억5천240만원이며, 실질 분양가는 이 금액의 90%인 6억7천716만원, 평당 1천410만원이 된다.

이 때 인근지역 평균 공시가격을 평당 1천만원으로 낮추면 실질 분양가는 4억8천만원에 집값 상승률과 공시율을 곱한 금액의 90%인 6억1천560만원, 평당 1천283만원으로 떨어진다.

50평형 이상 큰 평수는 평당 공시가격이 40평형대 보다 낮아 주변 시세의 평당가와 실질 분양가도 이보다 싸다.

◇ 분양가는 비싸 채권입찰 무의미 = 이에 비해 연립주택의 경우 아파트보다 토지비와 건축비가 높아 순수 분양가도 비싸게 책정된다. 토지공사가 주택공사에 판매한 판교 중대형 연립주택의 땅값은 용적률 75-80% 감안하면 평당 810만-860만원 선이다.

여기에다 5층 이하, 전용 125㎡(37.8평) 초과의 연립주택 건축비 평당 330만원과 테라스하우스 등 시공을 위해 기본형 건축비의 28%까지 받을 수 있는 가산비용, 땅값과 지하층 공사비.부대시설 등 시공에 들어가는 별도 가산비용(평당 200만원 추정), 땅값을 제외한 공사비와 각종 가산비용에 포함될 부가가치세(10%)를 합하면 순수 분양가는 평당 1천495만-1천545만원 선으로 추정된다.

이 경우 순수 분양가가 주변 시세의 90%인 실질 분양가보다 비싸기 때문에 채권입찰제가 사실상 무의미해진다.

건교부 관계자는 "분양가상한제 자문위원회를 열어봐야 겠지만 자체 조사와 주공의 의견을 종합해보면 연립주택 분양가가 주변 시세의 90%보다 높은 것으로 분석됐다"며 "채권입찰제는 분양가가 싼 데 비해 주변 시세가 높아 생기는 시세차익을 환수하기 위한 조치인만큼 분양가가 시세보다 높다면 채권입찰제를 적용하지 않을 것"이라고 말했다.

이에 따라 연립주택은 순수 분양가(평당 1천495만-1천545만원 예상)만 부담하면 돼 채권입찰제가 적용되는 아파트(손실액을 감안한 실질 분양가 평당 1천800만원 추정)보다 평당 300만원 정도 싸게 분양받게 될 전망이다.

따라서 전문가들은 당첨확률을 높일 실수요자라면 연립주택에 관심을 가질 만하다고 조언한다.

내외주건 김신조 사장은 "통상 연립주택은 아파트에 비해 시세 상승폭이 크지 않지만 주거환경이 쾌적한 장점이 있다"며 "특히 판교 연립은 고급형으로 들어서고, 최근 타운하우스의 인기가 높아지고 있는 만큼 청약을 고려할만하다"고 말했다.

서미숙 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)