한강 스카이라인 바꾼다…아파트 35층 규제 폐지

서울시 ‘2040 서울도시기본계획’ 발표
용적율 놔둔채 층고 제한 풀어
61개 지천에 쉼터·공연장 조성
지상철도는 시차 두고 지하화
환경단체 “토건 위주 개발 우려
지천·하천 발굴은 평가할만 해”

오세훈 서울시장이 3일 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표하고 있다. 유튜브 갈무리

서울시가 3일 지난 8년간 한강변 아파트에 적용돼온 ‘35층 높이 기준’을 없애고, 61개 지천을 개발하는 등의 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표했다.

오세훈 서울시장은 이날 기자회견을 열어 35층 높이 기준 폐지 방침을 발표하며 “높이 기준을 지운다고 해서 용적률을 높이는 건 아니다. 다양성과 융통성을 줘 수준 높은 건물배치를 가능하도록 하려는 것”이라고 설명했다. 대지면적 대비 건물연면적 비율인 용적률이 그대로라면, 기존 35층 높이 기준을 적용받았던 용도지구에서 한 건물을 50층까지 지으면 다른 한 건물은 20층까지만 지어야 한다. 현재는 2014년 박원순 서울시장 시절 수립된 ‘2030 서울도시기본계획’에 따라 아파트 등 일반 주거용 건물(제3종 일반주거지역)은 서울 내사산(북악산·낙산·남산·인왕산) 중 가장 낮은 낙산(해발 111m) 높이에 맞춘 35층으로 일률적인 규제를 받아왔다.

아울러 비욘드 조닝(Beyond Zoning: 용도지역 너머)이라는 개념을 적용해 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분하는 현행 용도지역 체계도 전면 개편하기로 했다. 오 시장은 “대도시·소도시를 일률 규제하는 식으로는 변화에 대응이 어려운 만큼 국토계획법 개정을 추진하고, 2025년부터 서울 전역에서 단계적으로 적용해 나가도록 하겠다”고 말했다. 용도지역은 토지용도에 따라 높이와 용적률 등 토지이용 수준이나 방식을 규제·관리하는 제도다.

시는 또 61개 지천을 카페·쉼터·공연장 등으로 개발하겠다고 밝혔다. 지천까지 도보나 대중교통으로 접근하기 쉽도록 정비하고, 안양천·중랑천·홍제천·탄천은 ‘4대 지천’으로 지정해 지역 명소로 조성한다.

이번 도시기본계획에는 ‘보행 일상권’이라는 새 개념도 포함됐다. ‘도보 30분 이내 보행권’ 안에 일자리·여가문화·수변녹지·상업시설·대중교통 거점 등 자립적인 생활권이 형성될 수 있도록 하겠다는 의미다.

지상철도 단계적 지하화 방침도 확정됐다. 오 시장은 “도시 내 지상철도는 지역 활성화를 제약해왔다. 철도 주변 지역은 지역시설이 부족해 접근성이 떨어졌고, 소음·진동 같은 열악한 환경에 노출됐다”며 “지상철도는 서울 주요 지역을 관통한다는 점에서 잠재력을 갖고 있다. 이를 지하화하면 서울 중심부에서 땅 부족 문제도 풀 수 있다”고 말했다.

이날 서울시 발표에 대해 김현수 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “서울시가 수년 전부터 전문가 그룹과 협의했던 내용이 전반적으로 반영됐다”며 “35층 높이 기준 삭제는 용적률이 변함이 없다면 바람직한 방향이라고 본다. (용도지역 개편의 경우) 주거와 산업이 융복합돼가고 있는 상황에서 용도만 쪼개는 것도 의미가 없다”고 말했다. 이어 “다만 현재 개발수요도 크게 늘었고, 주택공급 열기가 너무 뜨겁다는 점이 우려된다. 용적률을 높이는 등 결정을 할 땐 반드시 공론화 과정을 거쳐야 한다”고 지적했다.

환경단체 쪽에서는 우려를 나타냈다. 김동언 서울환경운동연합 생태도시팀장은 “기후위기 대응 등은 처음부터 정합성 있게 계획돼야 하는데, 이번 ‘도시기본계획’은 35층 높이 기준 폐지 등 토건 쪽 입장만을 반영한 개발 위주 계획으로 보인다”며 “소하천·지천을 61개까지 발굴한 것은 평가할 만하지만, 이를 어떻게 바꿀지 구체적인 계획은 없다. 개발 여부에 따라 도시 열섬 완화 등에 도움될 생태적인 공간이 될 수 있지만 반대로 도심 물 안전을 위협할 수도 있다”고 지적했다.

김양진 손고운 기자 [e-mail]