서울 아파트 임대, 10채 중 4채는 ‘월세’…‘전세의 월세화’ 가속

지난달 서울 월세 비중 ‘역대 최고’
1만4428건 중 38.3% 월세 낀 거래
전월세전환율도 4.1%로 높아져
고물가·고금리에 주거비 부담 커져
“전세대출 상한 조정 등 대책 검토를

서울 마포구 일대 아파트 단지. 김명진 기자 [e-mail]

서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 아파트에서는 올 2분기(4∼6월) 들어 전용면적 84㎡ 타입의 임대차 계약 7건이 모두 ‘월세’를 끼고 이뤄졌다. 지난해 같은 기간에는 5건 중 3건 꼴로 전세 계약이 더 많았지만, 올해는 대부분의 집주인이 월세 낀 매물을 내놓고 있다. 2년 전만 해도 층에 따라 15억∼17억원이던 전세 시세가 최근 19억∼21억원으로 뛰면서 수요자가 월세를 제안하는 경우도 잦다. 대치동의 한 공인중개사무소 대표는 “세입자들은 여전히 월세보다 전세를 선호하는 편이지만, 20억원 안팎의 보증금을 조달하기는 부담스럽다”며 “기존 세입자들도 재계약 때 전세금 인상분을 월세로 돌리려는 추세”라고 전했다.

지난달 서울 아파트 임대차 시장의 월세 비중이 같은 달 기준 역대 최고로 증가하는 등 주택시장의 ‘월세화’ 경향이 뚜렷하다. 전세시세가 가파르게 뛴데다 금리도 오르면서 전세 보증금 일부를 월세로 돌리는 계약이 늘어난 결과다. 월세 시세를 가늠하는 전월세 전환율도 서울 국민주택규모(85㎡) 주택 등에서 5년 만에 최고치로 오르는 등 주거비가 세입자들의 부담을 가중시키고 있다.

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■ 신규 임대차 계약 5건중 2건이 ‘월세’

14일 <한겨레>가 서울부동산정보광장 자료를 분석한 결과, 지난달 서울에서 계약된 아파트 임대차 거래 1만4428건 중 38.3%(5526건)가 월세를 끼고 이뤄졌다. 이는 관련 통계가 처음 집계된 지난 2011년 1월 이후 5월 기준으로 11년 만에 최고치다. 지난해 같은 달(32.3%)에 비해서는 1년 새 6.0%포인트 뛰었다. 서울 아파트 시장의 월세 비중은 지난해 12월(44.4%) 역대 최고에 달한 뒤, 올해 1월(39.6%)·2월(39.5%)·3월(39.4%)에 걸쳐 같은 달 기준 가장 높았다. 지역별로는 지난달 마포(48.0%) 종로(46.6%) 중랑(46.6%)구 등 서울 도심이나 도심에 인접한 곳의 월세 비중이 높았다. 재건축·재개발로 대규모 이주 수요가 발생한 강동구(47.6%)와 인근 송파구(44.6%)도 높은 편이었다.

전세금 일부를 월세로 돌릴 때 적용되는 비율인 전월세전환율(전환율) 역시 오름세다. 이 비율이 높을수록 임차인의 월세 부담이 커진다. 한국부동산원 자료를 보면, 지난 3월 서울 60∼85㎡ 규모 주택의 평균 전환율은 4.1%로 2016년 7월(4.2%) 이후 5년8개월 만에 가장 높았다. 전세 보증금 1억원을 월세로 돌리면 연간 410만원, 월 34만1666원을 내야 한다는 뜻이다. 서울 85㎡ 초과 주택의 전환율 역시 3월 4.2%로 2016년 11월(4.3%) 이후 최고였다. 반면 60㎡ 이하 주택의 전환율은 지난 2018년 6월 이후 최근까지 4.2∼4.3% 사이를 움직이며 비교적 작은 진폭을 보이고 있다. 다세대·다가구주택 등 기존에도 월세 위주이던 소형 주택의 월세 시세는 안정된 편이지만, 상대적으로 규모가 큰 아파트 등에서는 최근 ‘월세화’가 진행되며 시세도 뛴 것으로 풀이된다.

■ 목돈 구하기 어려워진 세입자들 ‘반전세’로

월세화는 최근 수년 동안 저금리 등으로 전세시세가 급등한 결과로 풀이된다. 2020년 3월부터 지난해 11월까지 이어진 기준금리 1% 미만의 ‘초저금리’ 시기에는, 줄어든 이자수익률 만큼 전세금을 올리는 집주인들이 많았다. 세입자 역시 전세자금대출 등을 이용해 높아진 전세 시세를 맞출 수 있었다. 한국부동산원 통계를 보면, 서울 아파트의 1㎡ 당 평균 전세금 시세는 2020~2021년 31.3% 치솟았다.

최근에는 높아진 전세시세를 감당하지 못하는 임차 수요자들이 늘고 있다. 금리가 오르고 전세자금대출 규제 등이 강화되면서다. 주택 수요가 많은 도심 등의 새 아파트 입주는 여전히 부족해, ‘목돈’ 조달 능력이 줄어든 세입자들은 전세보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’ 형태로 셋집을 구하고 있다.

문제는 월세화로 세입자들의 주거비 부담이 늘어난다는 점이다. 특히 임대차3법에 따른 계약갱신청구권 제도 시행 2년째가 되는 다음달 말부터는 기존 세입자와 재계약하지 않은 집주인 등이 전세금을 크게 올리거나 보증금 대비 월세 비중을 더욱 높이려 할 수도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 <한겨레>에 “정부가 당장 집을 구해야 하는 임차수요자들을 챙길 필요가 있다. 계약갱신청구권으로 4년 동안 한 집에서 거주한 세입자에게는 전세자금대출 상한을 한시적으로 풀어주는 방안 등이 대안이 될 것”이라고 말했다.

천호성 기자 [e-mail]