4%대 금리 이번에 갈아타?…특례보금자리론 ‘완판’ 관심 쏠려

올 1분기 이내 출시 예정
9억 이하면 최대 5억까지

견본주택 둘러보는 사람들.   연합뉴스

“눈 여겨본 집 한 채가 있는데 특례보금자리론만 잘 나오면 바로 계약하려고요.”(부동산 인터넷 커뮤니티 댓글)

정책 모기지 상품인 특례보금자리론이 올해 1분기 내 출시될 예정인 가운데, 신청 미달로 종료된 안심전환대출보다 ‘흥행’할 수 있을지 관심이 모이고 있다.

올해 한시적으로 운영되는 특례보금자리론은 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 정책 모기지 상품이다. 주택가격 6억원 이하·소득 7천만원 이하인 대출자가 최대 3억6천만원까지 대출 받을 수 있는 보금자리론보다 정책 대상을 넓힌 게 특징이다. 주택 가격이 9억원 이하인 경우 소득에 관계 없이 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용받지 않는다. 신규 주택 구매나 대출 갈아타기, 담보 물건에 대한 임차보증금 반환 목적으로 사용이 가능하다.

흥행 성패를 결정지을 금리는 4%대를 내다보는 의견이 많다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “3.8~4.0%였던 안심전환대출 금리 수준과 추가 기준금리 인상 영향 등을 고려하면 특례보금자리론의 금리는 4%대에서 형성될 것으로 보인다”고 말했다.

특례보금자리론 주택가격 기준은 안심전환대출보다 현실화됐다는 의견이 나온다. 안심전환대출은 전 금융권에서 받은 변동·혼합형 금리 주택담보대출을 3%대 후반의 장기·고정금리로 대환해줬다. 지난해 9월 출시된 후 종료 시점인 12월 말까지 신청금액이 9조4787억원(7만4931건)으로 애초 공급 목표였던 25조원의 약 38% 수준에 그쳐 흥행에 실패했다는 평가를 받고 있다. 6억원 이하라는 주택 가격 기준이 훌쩍 상승한 집값에 비해 낮다는 점이 주된 실패 요인으로 꼽힌다. 지난해 8월 케이비(KB)국민은행 조사에 따르면 서울 아파트 중위가격은 10억9160만원이다. 이 때문에 대출자들 사이에서 특례보금자리론에 대한 기대가 큰 상황이다.

다만 이에 대한 우려의 시선도 적지 않다. 정책금융 상품은 ‘완판’보다 ‘정책 목표’가 우선 고려되어야 하는데 특례보금자리론은 ‘서민·실수요자’를 위한 정책금융보다는 매매 활성화를 위한 부동산 정책에 더 가깝다는 것이다. 박훈 경실련 토지주택위원장(서울시립대 세무학과 교수)은 “보유 주택 가격이 9억원인 사람까지 서민으로 보는 것이 맞는지에 대한 문제가 있다”며 “고소득자까지 지원 대상에 포함이 될텐데, 서민금융에 대한 근본적인 의문이 들 수 있다”고 지적했다.

특례보금자리론은 재원이 되는 주택저당증권(MBS) 발행 물량이 많아질수록 채권시장에 부담이 될 수 있다는 점도 걱정거리로 꼽힌다. 엠비에스가 초우량채인 탓에 채권시장의 투자 자금을 쓸어갈 수 있어서다.

고한솔 기자 [e-mail]