주거용 ‘아파텔’ 담보대출 더 받게 해준다…DSR 산정방식 개선

현재 DSR 산정 때 대출 만기 8년 일괄 적용
앞으로는 실제 약정 만기로…추가 대출 여력

서울 시내 한 오피스텔 건물 외부. 연합뉴스

정부가 ‘아파텔'로 불리는 주거용 오피스텔 담보대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정방식을 바꾸기로 했다. 대출 만기가 8년으로 일괄 적용되는 것을 개선해 대출문을 더 넓혀주겠다는 것이다.

정부는 29일 ‘내수 활성화 대책’을 발표하면서 디에스아르 산정 때 주거용 오피스텔 담보대출의 실제 약정 만기를 반영하겠다고 밝혔다. 주거용 오피스텔은 주택법상 비주택으로 분류된다. 현재 이 같은 비주택 담보대출은 디에스아르 산정 때 대출 만기를 실제 차주가 금융회사와 계약한 상환 기간이 아닌 ‘8년’으로 일괄 적용하고 있다. 디에스아르는 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율로, 정부는 대출액이 1억원을 넘을 경우 차주당 40% 한도 내에서만 빚을 내도록 규제하고 있다.

디에스아르를 계산할 때는 대출 만기가 짧을수록 매년 갚아야 하는 원리금 상환액이 커지므로 그만큼 비율은 높아지고 대출 한도는 작아진다. 만약 주거용 오피스텔 담보대출을 8년 이상 만기로 받은 차주가 있다면 현 제도가 불리할 수 있다는 얘기다. 가령 연소득 5천만원인 ㄱ씨가 연 5% 금리로 1억원을 30년 만기로 빌릴 때 오피스텔 매입시 디에스아르는 대출 만기 8년 일괄 적용으로 30.4%(다른 대출이 없다고 가정)가 되는데, 아파트를 매입할 땐 약정 만기가 그대로 적용돼 디에스아르는 12.8%가 된다.

정부는 이날 아파트에 견줘 ‘아파텔’이 대출 역차별을 받고 있다는 현장의 불만을 고려해 주거용 오피스텔 담보대출도 디에스아르 산정 때 실제 약정 만기를 반영하기로 했다. 일시 상환 대출은 지금처럼 8년 만기가 적용되지만, 분할 상환 대출은 차주가 실제 계약한 만기가 적용된다. 구체적인 방안은 오는 5월 초 나온다.

이번 대책은 현장의 애로사항을 해소하는 것과 동시에 가라앉는 부동산 경기를 살리려는 일환으로 보인다. 정부가 2021년 7월 차주별 디에스아르 규제를 도입할 때 주거용 오피스텔 담보대출 만기를 일괄 적용한 것은 코로나19로 인해 불어난 가계부채를 억제하기 위해서였다.

반면, 지금은 고금리로 가계대출 증가세가 둔화되고 있는 가운데 오피스텔 거래도 얼어붙고 있다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난해 전국 오피스텔 매매 건수는 2021년(6만2284건)에 견줘 34% 줄어든 4만1176건으로 조사됐다.

고한솔 기자 [e-mail]