상가담보대출 부실 ‘비상’

올해 연체율 급증…경매가도 낮아
주택담보보다 저신용자 많아 취약

상업용부동산을 담보로 한 은행 대출의 부실 위험이 올해 들어 급격히 높아진 것으로 나타났다. 또 법원 경매에 넘어가는 상가대출의 경우 넷에 하나꼴로 낙찰가격이 대출 담보가격을 밑도는 것으로 추정돼 임차 상인들까지 큰 피해가 우려된다.

30일 한국은행이 6개 은행의 상업용부동산 담보대출 현황을 조사·분석한 결과를 보면, 5월 말 현재 대출잔액은 196조8000억원이며 연체율은 1.44%로 지난해 말보다 0.49%포인트나 높아졌다. 조사대상은 우리·국민·신한·기업은행과 농협 등이다.

한은은 베이비부머 세대 은퇴자들의 무더기 자영업 진출 등의 영향으로 2010년 이후 상업용부동산 담보대출이 급증하는 가운데 부실 위험도 커지고 있는 것으로 파악했다. 지난 2009년 1.2%에 불과하던 대출 증가율은 2010년 8.0%, 지난해에는 11.9%까지 치솟았다. 금융당국의 개인대출 규제가 본격 시행된 올해 들어서도 5월 말까지 4.9%나 늘어 주택담보대출(0.9%)보다 증가율이 훨씬 높았다.

상업용부동산 담보대출은 주택담보대출보다 구조적으로 더 취약하다. 담보인정비율(LTV) 적용을 받지않는 데다 신용등급이 낮은 계층과 경기변동에 민감한 자영업자의 대출비중이 상대적으로 크다.

실제로 5월 말 현재 전체 상업용 대출 가운데 신용등급 5등급 이하의 대출 비중은 38.4%로 주택담보대출(29.4%, 3월 말 현재)보다 훨씬 많으며, 잠재적 부실을 뜻하는 ‘요주의여신’ 비율도 2.02%로 주택담보대출(0.62%)의 세배를 웃돌고 있다.

특히 최근에는 상가의 가격이 크게 떨어져 은행에 비상이 걸렸다. 연체대출을 정리하려고 담보로 잡은 상가를 법원 경매에 넘겨도 본전을 찾기 어렵기 때문이다. 한은은 상가 담보대출 가운데 담보가액이 경매 낙찰가격을 밑도는 경우가 약 25%에 이를 것으로 추정했다. 법원 경매로 은행이 먼저 대출금을 회수하면 후순위 채권자인 임차 상인들은 보증금을 떼일 위험에 놓인다. 현행 상가임대차보호법은 임차 상인의 보증금에 대한 최우선 변제금액을 고작 1500만원(서울시 기준)까지만 보장해주고 있다.

한은 관계자는 “지금까지 주택담보대출 중심으로 가계부채의 취약성을 평가해왔다”며 “상업용대출 규모가 주택담보대출에 육박하고 있고 상당 부분이 자영업자 대출인 점에 비추어 앞으로는 상업용대출의 건전성에도 관심을 기울일 필요가 있다”고 강조했다.

박순빈 선임기자 [e-mail]

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