`보유세' 걱정만 말고 따져보세요

쉽게 풀어본 부동산세 계산법

기준시가 3억인 아파트 재산세
구간별 차등세율 합산 49만원
교육·도시계획세 더하면 81만원

종부세는 6억원 초과분만 적용
7억주택 재산＋종부세=277만원
여기에 농특세 더하면 291만원

정부의 부동산대책 발표 이후, 집 가진 사람들은 보유세에 대한 막연한 불안감을 갖고 있다. 세율 계산방식이 워낙 복잡하고 일반인들에겐 생소한 탓이다. 다시 한 번 살펴보자.

◇ 세금 계산방식=부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나눠진다. 기준시가 6억원 이하 주택은 재산세만 내면 된다. 실거래가격이 아닌, 국세청이 개별 주택마다 정한 기준시가가 기준이다. 국세청 홈페이지에서 검색이 가능하다.

재산세는 누진세율을 적용해 △기준시가 8천만원 이하 0.15% △8천만~2억원 0.3% △2억~6억원 0.5% 세율이 적용된다. 2008년까지는 기준시가의 50%만 과표로 삼는다. 기준시가 3억원 아파트라면, 구간별 세율을 적용해(8천만원x50%x0.15%)+(1억2000만원x50%x0.3%)+(1억원x50%x0.5%)=49만원이다. 여기에 재산세액의 20%(49만원x20%)인 지방교육세와 재산세과표의 0.15%(3억원x50%x0.15%)인 도시계획세가 더해져 총재산세는 재산세 49만원+지방교육세 9만8천원+도시계획세 22만5천원=81만3천원이 된다. 2009년부터 과표가 5%포인트씩 올라 2017년에는 100%가 된다.

종부세는 6억원 이상 주택 소유자가 6억원까진 재산세를 내지만, 초과분에 대해서만 적용된다. 예를 들어 기준시가 7억원 주택이라면, 내년에 6억원에 대한 재산세 193만8천원(부가세 포함) 외에 종부세 84만원을 추가로 내 총보유세는 277만8천원이 된다. 종부세는 6억원 초과분인 1억원에 대해서만 물린다(1억원x70%(내년 과표적용률)x1%=70만원). 그리고 종부세액의 20%인 농특세 14만원이 더해진다. 종부세 과표적용률은 2009년까지 100%포인트로 올라 이 집의 종부세는 2009년까지 120만원(농특세 포함)으로 오른 뒤, 기준시가가 같다면 더이상 오르지 않는다.

◇ 실효세율은 기준시가 대비=실효세율은 거래가격이 아닌 기준시가 대비 비율이다. 정부 추산대로라면, 이번 정책의 마무리 시점인 2017년에 이르면 재산세와 종부세 대상자의 보유세 실효세율은 각각 0.54%와 1.04%다. 기준시가가 아닌 실거래가에 대비하면 비율은 훨씬 낮아진다.

서울 신공덕동 삼성래미안 아파트(32평, 거래가 3억5000만원)와 종부세 대상인 압구정동 구현대1차 아파트(43평, 거래가 13억2500만원)를 비교할 때, 현 기준시가가 유지된다는 가정 아래 2017년 실효세율은 0.48%와 0.74%로 꽤 차이가 난다. 그러나 실제 거래가격 대비 세율은 0.31%와 0.39%로 큰 차이가 없다. 이는 신공덕동 아파트의 기준시가가 실거래가를 65% 반영한 반면, 압구정동 아파트는 53% 반영에 그치는 등 집값이 비쌀수록 실거래가 대비 기준시가 비율이 낮은 경향이 있기 때문이다.

권태호 기자 [e-mail]