확정일자 받고 보증상품 가입…‘깡통전세’ 불안에 대처하는 법

3월 서울 전세가율 74.6% 최고
‘전세 보증금 못 받을까’ 불안 증폭

소액임차인 ‘최우선 변제’ 소폭 확대
최소한의 보증금 보호에 그쳐

선순위 담보 확인, 확정일자 필수
전세금 반환 보증상품 살펴볼만

서울 성북구 정릉동 연립주택에 사는 세입자 박아무개씨는 최근 집주인한테서 다음달 계약기간 만료 때 전세보증금 3000만원을 올려달라는 통보를 받고 고민에 빠졌다. 2억2000만원이던 전세금이 2억5000만원이 되면 이 집의 시세인 3억원 대비 전세가격 비율인 ‘전세가율’이 83%를 넘어서, 집주인이 파산하거나 집값이 급락했을 때는 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 위험에 직면하기 때문이다.

최근 저금리 여파로 전세난이 날로 심각해지는 가운데 임차인들이 전월세 보증금을 제때 돌려받을 수 있는 보호 장치에 대한 관심도 높아지고 있다. 때마침 지난달 31일부터는 주택임대차보호법상 최우선으로 보호받도록 하는 소액 임차인 대상도 일부 확대됐다. 그러나 달라진 법도 세입자를 충분히 보호하지는 못하는 만큼 확정일자와 보증상품 이용 등을 통해 임차인들 스스로 전월세 보증금을 지키기 위한 자구책을 강구해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

■ 소액보증금 보호 대상 소폭 확대

최우선변제 대상 소액 임차인과 변제금

주택임대차보호법 시행령 개정에 따라 살고 있던 집이 갑자기 경매로 넘어갈 경우 다른 담보물권자에 앞서 최우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인의 범위가 확대되고, 최우선변제금액도 높아졌다. 최우선변제금이란 임차인이 입주와 전입신고 요건을 갖추고 있다면 주택이 경매로 팔리더라도 집주인에게 지급한 보증금 가운데 법원으로부터 가장 먼저 받을 수 있는 돈을 뜻한다. 바뀐 기준을 보면, 서울의 경우 소액 임차인의 범위가 보증금 9500만원에서 1억원으로 늘어나고 최우선변제금액은 3200만원에서 3400만원으로 높아졌다. 서울·광역시·수도권과밀억제권역을 제외한 지역은 소액 임차인 범위가 4500만원에서 5000만원, 최우선변제금액은 1500만원에서 1700만원으로 상향조정됐다. 또 세종특별자치시는 ‘광역시권’으로 분류돼 보증금 6000만원 이하의 임차인이라면 2000만원까지 우선변제받을 수 있게 됐다.

그러나 소액 임차인 최우선변제는 최소한의 보증금 보호에 그친다. 이달 서울에서 보증금 1억원에 월세 40만원에 계약해 입주했는데 집주인이 월세 계약일 이전에 담보로 빌린 은행 대출금 1억원을 갚지 못해 주택이 경매로 넘어갔다고 가정해보자. 이 경우 세입자는 소액 임차인에 해당돼 3400만원을 먼저 돌려받지만 나머지 6600만원은 경매 낙찰가액이 1억6600만원 이상인 때라야 온전하게 회수할 수 있게 된다. 따라서 월세인 경우라도 서울에서 보증금이 3400만원을 초과하는 임차인은 계약 전 해당 주택에 선순위 담보물권이 있는지 확인해보고 주민등록 전입신고와 함께 ‘확정일자’를 반드시 받아두어야 한다.

확정일자는 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하는 제도로, 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 고려해 1989년 도입됐다. 입주와 전입신고를 한 임차인이 거주지 주민센터에서 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다.

전세금 반환 보증상품 비교

■ 전세가율 높을 때는 보증상품이 딱

최근 전세난으로 전세가율이 치솟으면서 ‘깡통전세’ 공포가 임차인들을 짓누르고 있다. 케이비(KB)국민은행이 집계한 서울지역 아파트 전세가율은 지난 3월 사상 최고치인 74.6%를 기록했다. 이에 따라 주택의 경매 처분 등으로 ‘깡통전세’가 발생했을 때 임차인에게 전세금을 대신 지급해주는 보증상품에 대한 관심도 부쩍 높아졌다.

주택도시보증공사의 ‘전세금반환보증’은 아파트부터 단독주택, 다가구, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔까지 가입할 수 있는 대표적 보증상품이다. 최근 인기가 높아진 이 보증은 지난해 10월 이후 6개월간 6135가구가 새로 가입해 3월말 현재 1만4363가구(2조7428억원)가 이용하고 있다. 이 보증은 정부가 서민들을 위해 정책적으로 마련한 제도인 만큼 수도권의 경우 4억원, 그밖의 지역은 3억원 이내의 전셋집까지 가입할 수 있다. 보증요율은 연 0.15%로, 4억원짜리 전셋집이라면 계약기간인 2년간 수수료로 120만원을 지급해야 하는 셈이다. 다만 신혼부부, 다자녀가구, 고령가구 등 사회배려계층은 최대 40%까지 보증료를 감면받을 수 있다.

에스지아이(SGI)서울보증의 ‘전세금보장신용보험’은 주택보증공사의 ‘전세금반환보증’과 달리 보증 한도에 제한이 없는 게 특징이다. 수도권에서 4억원을 넘는 전셋집도 보험에 가입할 수 있다는 뜻이다. 대신 보증수수료는 아파트가 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%로 다소 높은 편이다.

김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “보증상품은 집이 경매로 넘어가 보증금을 떼일 우려가 있는 경우뿐 아니라 계약 만료일 한달이 지나도록 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우에도 보증금을 지급받을 수 있어 이용해볼 만하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]