“주택값 30년간 5번 순환변동성 줄어 등락 덜할것”

한겨레-동국대 김문성 박사 분석

저점~고점 오가며 확장·수축 반복
2기 9년→5기 3년으로 주기 짧아지고
2005년 이후 변동 폭도 작아져

공급 늘면서 실거주 중심 변화
예전보다 폭등·폭락 가능성 적어

우리나라 주택매매 시장은 30년 동안 ‘확장→수축’을 하나의 순환기로 봤을 때, 5번의 순환변동이 있었던 것으로 나타났다. 순환주기가 짧아지고 변동 폭도 작아지고 있어, 앞으로 주택가격이 과거처럼 급등·급락할 가능성이 적다는 분석이 나오고 있다.

6일 <한겨레>가 부동산시장의 장기 흐름을 보기 위해 동국대학교 김문성 박사(경제학)의 도움을 받아, 통계가 시작된 1986년 1월부터 올 4월까지 케이비(KB)국민은행 주택매매가격지수의 순환변동(HP필터 방식 사용)을 살펴봤다. 30년 동안 ‘확장→수축’ 등 5번의 순환변동이 있었다. 현재는 6순환기 상태로 2013년 10월 저점에 닿았고, 지표상으로는 지난해 12월 고점을 찍었다. 하지만 김 박사는 “지난해 12월이 6순환기의 고점인지 아직 판단하기 이르다. 좀 더 지켜봐야 한다”고 말했다.

주택매매시장의 확장기는 가격의 오르내림이 있긴 하지만, 가격의 저점에서 시작해 고점에서 끝나며 하락폭이 둔화되고 상승폭이 확대되는 시기다. 수축기는 반대의 개념으로, 가격의 고점에서 시작해 저점에서 끝나며 하락폭이 확대된다. 주택매매시장의 순환주기는 짧아지는 추세다. 2순환기 105개월(8년9개월)에서 4순환기에 67개월(5년7개월), 5순환기는 36개월(3년)로 줄었다. 순환기 고점과 저점의 높이도 낮아지고 있다. 김 박사는 “주택매매가격은 2005년 3월 이후로 변동성이 낮아졌다”며 “과거와 비교해 주택가격의 급등이나 급락 가능성이 적어졌다는 의미”라고 말했다.

주택시장의 순환변동을 연구한 한국건설산업연구원 엄근용 연구원도 “주택가격의 변동성은 점점 안정적으로 가고 있다”며 “주택공급이 늘면서 주택을 소비하는 행태가 과거 투자재로 바라보는 관점에서 실제 거주 목적으로 변화하고 있는 것”이라고 말했다. 다만 높은 주택가격은 주거안정 측면에서 여전히 불안요소라고 지적했다. 우리나라 주택매매가격은 1991년 1월~1995년 9월, 1996년 3월~1999년 8월까지 두 번의 추세 하락을 제외하고 계속 상승하고 있다. ‘확장→수축’ 등 순환변동이 있지만 절대적인 주택가격은 오르고 있다는 얘기다. 엄 연구원은 “주택가격이 워낙 높다보니 소폭 상승한다고 해도 부담이 크다”라고 강조했다.

주택시장의 순환변동에 영향을 주는 변수 가운데 하나는 정부 정책이다. 주택가격이 급등(확장기)할 때 정부는 공급을 늘리고 세제를 강화하는 등의 방식으로 집값을 잡았다. 경제위기 등으로 주택시장이 얼어붙었을 때(수축기)는 세제혜택, 규제완화를 통해 부동산 경기 부양에 나서기도 했다. 물가·금리 등 거시경제도 주택매매시장에 큰 변수지만, 점점 영향력이 약화되고 있다는 분석이 나온다. 김문성 박사는 ‘주택가격지수의 순환주기 변동과 거시경제변수의 영향 분석’(2015) 논문에서 “2000년대 중반 이후부터 경제성장이 둔화되고 이자율의 하락, 물가상승 수준이 낮아지거나 정체되면서 주택매매시장에 대한 거시경제 변수의 영향은 약화되고 있다”고 밝혔다.

김소연 기자 [e-mail]