고가주택 종부세 폭탄? ‘30억 집’ 세금증가 85만~174만원

세부담 가장 큰 3번안 대입해보니

공정가액·세율 동시 인상때
다주택자 462만원→636만원
1주택자 340만원→425만원
시가대비 최고 0.21% 오르는셈

공시가, 실거래가 상승률 못미쳐
보유세 ‘과세 형평성’ 담보 못해
전문가들 “공시가 현실화 먼저”

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앞으로 정부가 추진할 보유세 개편에 따라, 고가 주택 소유자들의 세부담 증가는 과도한 수준일까?

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 22일 내놓은 보유세 개편안이 ‘세금 폭탄’ 수준이라는 불만이 일부에서 제기되자, 정부가 개편 시나리오에 따른 세부담 추정치를 공개하며 반박에 나섰다. 전문가들은 외려 공시가격 산정이 실거래가 상승을 따라가지 못하는 상황에서 특위가 내놓은 개편안에 따른 세부담은 크지 않다고 지적한다.

24일 기획재정부는 재정개혁특위가 발표한 4가지 시나리오 가운데 세부담이 가장 큰 폭으로 늘어나는 안을 적용하더라도, 시가 30억원(공시가격 21억원)짜리 주택을 보유한 다주택자의 종합부동산세액은 현재보다 최대 174만원(37.7%) 증가한다고 밝혔다. 이는 공정시장가액비율(공시가격 대비 실제 세금을 매기는 비율)을 연간 2~10%포인트 올리고 세율을 구간별로 차등 인상해 2.5%까지 올리는 것을 가정한 계산이다.

공정시장가액비율을 연간 2%포인트만 올리면 종부세액은 현행 462만원에서 521만원으로, 59만원(12.7%) 늘어난다. 이어 5%포인트와 10%포인트를 올리면 각각 564만원과 636만원으로 세액이 오른다. 결과적으로 해당 다주택자의 종부세 부담 수준은 시가 대비 현행 0.15%에서 적게는 0.17%, 많아야 0.21% 정도만 오르는 셈이다.

22일 오후 서울 여의도 중소기업중앙회 그랜드홀에서 재정개혁특별위원회, 한국조세재정연구원 주최로 열린 ‘바람직한 부동산세제 개혁방안 토론회' 참석자들이 토론을 하고 있다. 신소영 기자 [e-mail]

기재부는 시가 20억원(공시가격 14억원)짜리 다주택자의 경우엔 종부세액이 현행 176만원에서 적게는 187만원, 많게는 223만원으로 늘어나는 것으로 계산했다. 기재부는 “실제 개별 적용 사례에서 세부담은 더 낮아질 여지가 있다”고 밝혔다. 해당 연도 보유세(재산세+종부세) 총액이 전년도의 150%를 초과하면 초과분 과세가 제외되는 세부담 상한제가 적용되는 탓이다.

1주택자의 세부담 상승폭은 더 낮은 수준이다. 시가 30억원짜리 집만 보유한 1주택자의 경우, 현행 340만원의 종부세액이 최대 85만원(25%)까지 늘어나는 것으로 계산됐다. 1주택자는 공시가격에서 다주택자(합산 6억원)보다 많은 9억원까지 공제받기 때문이다. 또 장기보유(최대 40%)와 고령자 공제(최대 30%) 등을 적용받아 세액공제가 70%까지 가능하다. 여기에다 재정개혁특위는 1주택자의 경우, 다주택자와 차등해서 세율은 올리지 않는 방안까지 제시한 상태여서, 고가 1주택자 보유세 부담을 둘러싼 논쟁이 한층 가열될 전망이다. 이런 시나리오를 적용하면, 30억원짜리 1주택자의 세부담은 최대 61만원(17%) 늘어나는 데 그친다.

무엇보다 공시가격이 실거래가격 상승률에 크게 못 미치고 있는 현실을 고려하면, 보유세 부담은 실질적으로 과세 형평성을 담보할 만큼 늘어나지 않는 것이라는 지적이 나온다. 이번 개편안에는 공시가격 현실화를 위한 방안은 아예 담기지 않았기 때문이다. 국토교통부 고시를 보면, 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.97㎡는 2016년 12월 17억원에 거래됐으나, 지난해 12월엔 23억4천만원으로 뛰었다. 1년 새 6억4천만원(상승률 37.6%)이 오른 것이다. 이에 견줘 공시가격은 9800만원(6.8%) 오르는 데 그쳤다. 이 아파트의 보유세 부담은 1주택자 기준으로 지난해 575만원에서 올해는 60만원(10.4%)가량 오른 635만원 수준이다.

이한상 고려대 교수(경영학)는 “강남의 고가 부동산과 강남 아닌 곳의 저가 부동산, 공동주택 및 단독주택 간 실거래가 반영률 차이에 대한 개편 대안이 추가적으로 나와야 한다”고 지적했다. 재정개혁특위는 한 차례 마지막 토론을 거친 뒤 다음달 3일 전체회의를 열어 4가지 시나리오 가운데 하나를 부동산 보유세 개편안 최종 권고안으로 확정한다. 기재부는 이 권고안을 7월 말 발표할 세법 개정안에 담아 9월부터 입법 절차를 밟고 내년부터 시행할 예정이다.

정은주 기자 [e-mail]