연남동 단독주택 공시가 5억→10억…그래도 시세의 45%

서울시 25일 최종 공시 예정

국토부 “고가 중심 시세상승분 반영”
공시가 전년대비 평균 20.7% 올라

방배동 주택은 공시가 70% 뛰어도
시세 대비 55%에 그쳐

6개 자치구 공시가 재산정 요청에
시민단체 “집부자들 대변자냐” 비판

이달 말 공시 예정인 서울의 표준 단독주택 공시가격이 고가주택을 중심으로 크게 오르지만, 인근 유사 주택의 실거래 가격과 비교하면 여전히 50~55%를 밑도는 경우가 상당수인 것으로 확인됐다. 이는 그동안 고가 단독주택의 공시가격이 시세의 30~40% 선으로 워낙 낮아 저가 단독주택이나 아파트에 견줘 세부담 형평성이 턱없이 부족했기 때문이라는 지적이 나온다.

16일 서울시와 한국감정원에 따르면, 오는 25일 공시 예정인 올해 서울시 표준주택의 공시가격은 조정이 이뤄지기 전 기준으로 전년 대비 20.7% 오른다. 구별로는 강남구 42.8%, 마포구 39.6%, 용산구 39.4%, 서초구 30.7%, 성동구 24.5% 차례로 상승률이 높다. 이처럼 올해 공시가격이 뛰는 것은 그동안 서울 단독주택의 가격 상승을 공시가격이 따라가지 못했으나 이번에 고가주택을 중심으로 시세 상승분이 공시가에 대폭 반영됐기 때문이라는 게 국토교통부의 설명이다.

그러나 서울의 고가 단독주택은 올해 공시가격이 대폭 오르더라도 시세 대비 공시가격의 비율인 이른바 ‘현실화율’ 측면에선 일정한 한계를 보인다는 게 업계의 분석이다. 올해 공시가격이 전년보다 50~100% 가까이 한꺼번에 뛰어오른 단독주택의 사례를 살펴봤더니, 유사한 인근 주택의 실거래가격에 견줘선 여전히 공시가격이 낮은 수준을 유지했다.

실제로 마포구 연남동의 한 단독주택은 지난해 공시가격이 5억2300만원이었으나 올해엔 이보다 98.9% 오른 10억4천만원(㎡당 539만원)으로 공시가격(예정)이 산정됐다. 그런데 이 주택의 인근 유사주택은 2017년 6월 ㎡당 1200만원에 거래된 바 있어, 이후 시세 오름폭을 무시한 채 단순 비교해도 인근 시세 대비 공시가격 비율이 44.9%에 그친다. 또 서초구 방배동의 한 주택은 올해 공시가격이 9억9천만원(㎡당 614만원)으로 지난해보다 69.8% 뛰었지만 인근 유사 주택의 지난해 9월 실거래가격(㎡당 1118만원)과 견주면 시세 대비 공시가격 비율이 54.9%에 그친다.

전문가들은 지금까지 단독주택 공시가격이 적정 수준보다 지나치게 낮게 유지됐던 것은 공시가격 결정 권한을 갖고 있는 정부의 소극적인 태도 때문이었다고 지적한다. 임재만 세종대 교수(부동산학과)는 “이번 고가주택 중심의 단독주택 공시가격 인상은 그간의 가격상승분 반영, 아파트 등 다른 주택 유형과의 형평성 차원에서 늦었지만 정상화 조처가 이뤄진 것으로 볼 수 있다. 하지만 그동안 선거 표심이나 조세 저항 등을 고려해 공시가격을 너무 낮게 유지했던 정부의 실책도 지적받아야 한다”고 말했다.

일각에서는 이번 단독주택 공시가격의 실거래가 반영률이 들쭉날쭉하다며 급등한 공시가격의 신뢰성 문제를 제기하기도 한다. 사례로 등장한 도봉구 쌍문동의 한 단독주택(다가구)의 경우 지난해 3월 2억5500만원(㎡당 265만원)에 매매가 이뤄졌는데 올해 공시가격이 2억5400만원(㎡당 264만원)으로, 실거래가 반영률이 무려 99.6%에 이른다는 것이다. 그러나 인근 유사 주택의 지난해 실거래 단가는 ㎡당 425만~517만원이어서, 이 주택의 공시가격이 과다하게 산정됐다고 볼 수 없다는 게 국토부의 반박이다. 부동산업계에선 쌍문동 주택의 낮은 실거래 신고가격은 이른바 ‘다운계약’에 따른 허위가격이거나 가족 등 특수관계자끼리의 거래일 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

한편 시민사회단체들은 정부에 흔들림 없는 공시가격 현실화 추진을 촉구하고 나섰다. 시민사회는 강남구, 용산구, 마포구, 서초구, 성동구, 동작구 등 6개 자치구가 국토부에 공시가격 재산정을 요청한 데 대해, 일부 집 부자들의 의견만 과잉 대변하는 행태라고 비판했다. 김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산국책사업감시팀장은 “일부 구청들이 여전히 기득권을 대변하면서 세금 차별을 부추기고 있다. 지역 내 불공평한 과세를 해소하고자 노력하는 게 자치구의 역할”이라고 말했다.

국토부는 현재 표준 단독주택 소유자의 공시가격 의견 청취를 끝내고 최종 검증 중이다. 의견이 접수된 주택에 대해선 적정성을 검토해 25일 부동산 공시가격 알리미에 최종 공시할 계획이다. 국토부 관계자는 “공시가격 현실화와 형평성 제고는 지자체와 협력해 일관되게 추진한다는 방침에 변함이 없다”고 말했다.

최종훈 김미향 기자 [e-mail]