23일부터 투기지역·투기과열지구 9억원 초과 주택 LTV 20%

12·16 대책 중 대출규제 23일부터 시행
시가 9억 초과 LTV 40%→20%로 강화
DSR도 차주별로 40% 적용

서울 송파구 잠실동 아파트 단지 일대. 연합뉴스

정부의 12·16 부동산 대책에 따라 23일부터는 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택을 구매할 때 대출 한도가 줄어든다.

22일 금융업계에 따르면 정부는 23일부터 시가 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화한다. 종전까지는 주택 가격에 상관없이 엘티브이 40%를 적용했지만, 이제는 9억원까지 40%를, 9억원을 넘는 부분은 20%를 적용한다. 예컨대, 14억원의 아파트는 기존에는 대출한도가 5억6천만원(14억원×40%)이었으나, 앞으로는 4억6천만원((9억원×40%+5억원×20%)으로 줄어든다.

연간소득 대비 모든 가계대출 원리금상환액 비율을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화한다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 디에스아르 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다. 기존엔 은행은 전체 가계대출 평균 디에스아르를 40% 안으로만 지키면 됐다. 누군가에게 40% 미만을 적용했다면 다른 고객에게는 40% 이상을 적용해 전체 평균을 관리하면 됐다.

정부는 또 23일부터 주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 옥죈다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 지금까지는 투기지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지됐는데 이번에 투기과열지구까지 금지 지역이 확대됐다.

주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)은 기존 ‘1.25배 이상’을 ‘1.5배 이상’으로 상향 조정된다. 이 비율은 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자 비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 즉, 임대소득이 이자 비용의 1.25배만 나오면 됐으나 이제는 1.5배로 올라야 한다는 뜻이다. 연간 임대소득이 2천만원인 주택임대사업자는 연간 이자 비용 상한이 최대 1600만원에서 최대 1333만원으로 줄어든다. 대출금리가 4%라고 가정하면 이 주택임대사업자의 대출 한도는 4억원에서 3억3천만원으로 감소한다.

다만 정부는 23일 전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청 접수를 마친 차주 등에 대해서는 종전 규정을 적용할 방침이다.

박현 기자 [e-mail]