주택·상가 임대 328만가구, 부채상환 부담·구조 취약

한국은행, ‘3월 금융안정상황’ 자료
임대가구 금융부채 1.9억, 비임대의 2.5배
상가·오피스 임대 금융부채 2.4억
단기 26.9%, 일시상환 35.3% “부채구조 취약”
‘비주택 임대’일수록 부채상환 부담 커
‘채무상환취약’은 임대 6.8%, 다주택 9.9%

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주택·상가를 임대해주고 있는 총 328만 가구의 부채구조가 취약해지고 있으며, 상가·오피스 임대가구일수록 단기·일시상환 대출 비중이 높아 부채구조가 더 취약한 것으로 나타났다.

28일 한국은행이 내놓은 ‘금융안정상황(3월)’ 자료를 보면, 2018년 가계금융·복지조사 자료를 활용해 분석한 결과 부동산 임대가구는 총 328만가구로 전체가구(1969만)의 16.7%로 추산된다. 임대가구는 임대보증금 부채 또는 임대소득이 있는 임대부동산(주택, 상가, 오피스 등)을 보유하고 있는 가구다. 임대가구의 금융부채는 총 372조4천억원으로 추산된다. 임대가구당 평균 금융부채는 1조9천억으로 비임대가구(7천억원)를 크게 웃돌았다. 주택·비주택 동시임대 가구의 가구당 금융부채(2조5천억원)와 상가·오피스 등 비주택 임대가구의 금융부채(2억4천만원)가 특히 컸다. 임대가구 대출은 담보 대출이 84.7%, 신용 대출이 10.7%로 나타났다.

임대가구의 총대출에서 만기 1년 이내 단기대출은 26.9%, 일시상환방식 대출은 35.3%로, 비임대가구(단기대출 20.6%, 일시상환대출 26.7%)를 울돌아 부채구조가 상대적으로 취약한 것으로 나타났다. 한은은 “비임대가구는 실거주자의 장기 분할상환방식 주택담보대출이 많은 반면, 임대가구는 단기 일시상환방식의 개인사업자 대출이 비주택(상가·오피스 등)을 중심으로 많이 포함되어 있기 때문”이라고 설명했다. 특히 단기대출과 일시상환대출 비중을 보면, 전체 임대가구(단기 26.9%, 일시상환 35.3%)에 비해 비주택 임대가구일수록 단기(36.1%) 및 일시상환(40.6%) 대출을 더 많이 보유하고 있어 부채상환 부담이 큰 것으로 나타났다.

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원리금 상환부담 및 실물자산을 포함한 재무구조 측면에서 본 재무건전성도 임대가구는 비임대가구에 비해 건전성이 떨어지는 것으로 분석됐다. 임대가구의 DSR(소득 대비 원리금상환액 비율)은 40.8%로 비임대가구(28.4%)를 큰 폭으로 웃돌았다. 금융자산 대비 금융부채 비율도 임대가구(106.0%)가 비임대가구(80.9%) 보다 높았다. 원리금 상환액이 연간 처분가능소득보다 많으면서 동시에 금융부채가 금융자산보다 많은 ‘채무상환능력취약 임대가구’는 금융부채를 보유한 총임대가구(195만1천)의 6.8%에 달했다. 특히 다주택 임대가구는 이 비율이 9.9%에 달했다. 한편 비임대가구 중에서 채무상환능력취약가구 비율은 3.6%다. 다만 실물자산까지 고려한 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 상회하는 가구 비중은 임대가구(1.0%)가 비임대가구(6.0%)보다 낮았다. 한은은 “실물자산을 포함한 총자산 측면에서 볼때 임대가구의 채무대응능력은 비교적 양호한 편이지만 비임대가구에 견줘 단기·일시상환 대출이 많아 부채구조가 취약하고 유동성 측면에서 부채상환능력이 떨어지는 것으로 분석됐다”며 “부동산 시장 및 임대가구의 재무상황 변화를 면밀히 점검할 필요가 있다”고 밝혔다.

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한편, 주택 임대가구는 전체 가구의 8.1%(159만6천 가구·보증금 보유 주택 임대가구는 211만), 상가·오피스 등 비주택 임대가구는 5.2%(101만7천가구), 주택·비주택 동시임대가구는 3.4%(66만8천가구)로 추산된다. 주택 임대가구만 보면, 1주택 임대가 67만7천가구, 2주택 이상 다주택 가구가 91만9천가구다. 전체 임대가구 중에서 임대보증금만 있는 가구는 28.3%(92만7천 가구), 임대소득만 있는 가구는 16.2%(53만3천 가구), 임대보증금 및 임대소득이 모두 있는 가구는 55.5%(182만 가구)에 달했다. 전체 임대가구 중 고소득층인 소득 4~5분위 가구가 59.5%(4분위 22.3%, 5분위 37.2%)를 차지했고, 특히 주택·비주택 동시임대가구는 소득 4~5분위 비중이 68.7%(4분위 22.8%, 5분위 45.9%)로 매우 높았다. 전체 임대가구의 연령별 비중은 60세 이상 고령층이 41.8%로 높았다.

조계완 기자 [e-mail]

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