집주인에 ‘역전세 대출’ 1년간 적용…투자 실패 보호해주나

서울 잠실 일대 아파트 단지. 박종식 기자 [e-mail]

정부가 ‘2023년 하반기 경제정책방향’에서 최근 주택시장의 불안 요인으로 등장한 ‘역전세’ 의 파장을 줄이기 위한 금융대책을 내놨다. 직전 계약보다 전셋값이 하락해 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신에 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용, 전세금 반환용 대출을 늘려주는 것이 대책의 뼈대다.

이번 대출은 이달 말부터 1년간 한시적으로 보증금 차액에 한해서만 지원한다. 다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 ‘후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다’는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해준다. 반환 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없다.

금융위원회 분석 결과 연소득 5천만원인 차주가 대출금리가 4%인 만기 30년 대출을 받았다고 가정했을 때 규제 완화로 대출 한도가 늘어나는 규모는 1억7500만원가량으로 추산됐다. 연소득이 1억원인 차주인 경우에는 대출 한도가 3억5천만원 가량 증가한다. 다른 대출이 있는 경우 대출한도는 이보다 다소 줄 것으로 예상된다.

이형주 금융위 금융정책국장은 “역전세로 인해 집주인이 추가로 돌려줘야 하는 금액이 평균 7천만원임을 고려하면 대출한도가 늘어나 역전세 문제 해소에 도움이 될 것”이라며 “대출 규제 완화는 전세금 반환 목적으로만 제한되기 때문에 갭투자에 악용될 우려는 없다”고 말했다.

정부의 이번 대책은 2021년 말~2022년 초 전셋값이 고점을 찍었던 당시 맺어진 전세계약이 올해 하반기부터 만료되면서 역전세난이 본격적으로 확산할 가능성이 높다는 우려에 따라 취해진 조처다. 부동산R114의 국토교통부 실거래가시스템 자료분석에 따르면, 올해 하반기 서울에서 전세계약 만료를 앞둔 아파트 집주인이 반환해야 할 전세금 시세 하락분은 평균 4689만원인데, 이 가운데 2년 전 신규계약을 체결했던 집주인이 임차인에게 내줘야 할 시세 하락분은 평균 1억2417만원에 이르는 것으로 추산됐다. 정부가 예시한 시세 하락분 7천만원은 전국 평균으로 추산한 금액이다.

시장에서는 정부의 이번 역전세 대출 지원으로 인해 전세금 시세 하락분을 돌려주기 어려운 처지에 몰렸던 집주인들에게 숨통이 트일 것으로 보고 있다. 상환 여력이 없었던 집주인의 경우 대출한도가 늘어나는데 따라 집을 팔지 않고도 전세계약을 유지할 수 있게 됐다. 그러나 정부의 대출 지원은 한편으로 집주인의 ‘갭투자’ 실패에 따른 주택 매각 및 채무조정을 가로막는 것이어서, 갭투자 실패가 집값 하락으로 자연스럽게 이어지는 시장 흐름을 방해하는 부작용이 예상된다.

역전세 대출이 이뤄진 주택의 후속 임차인 보호도 논란거리다. 정부는 역전세 대출을 받아 후속 임차인과 계약하는 집주인은 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 수수료를 의무적으로 부담하도록 했다. 이번 조처로 대출을 늘린 집주인의 2년 뒤 전세금 미반환 위험은 더 높아지고 이른바 ‘깡통전세’ 가능성도 커지기 때문에 전세금 반환보증으로 임차인을 보호하겠다는 취지다. 그러나 이는 전세금 보증사고 증가로 손실이 커지고 있는 보증공사에게 위험을 떠넘기는 것이라는 우려도 제기된다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “역전세 대출을 받는 집주인의 신용 위험도를 알 수 없는 보증공사와 임차인 모두 보증보험 가입과 관련해 주의를 더 기울여야 하는 상황이 될 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]