분양가 상승 주범 ‘알박기’ 어려워진다

개발업자 매도청구권 강화…이르면 7월 시행
최소 5년 전부터 땅 소유해야 강제계약 제외

전북 전주시 평화동에서 아파트를 건축할 예정인 한 업체는 최근 사업 터 안에 알박아 놓은 땅 23평을 시세(평당 150만~200만원)보다 무려 30~40배 높은 14억원을 주고 샀다. 다른 업체는 전주 중화산동에서 13평을 7억원에 사기도 했다. 예정지 땅을 100% 확보하지 못하면 사업 추진이 안되기 때문에 업체들은 어쩔수 없이 비싼 값에 땅을 살 수밖에 없다. 이처럼 아파트 건설 예정지 등에 고가 보상을 노리고 땅을 사두는 이른바 ‘알박기’는 분양값 상승의 큰 원인 중 하나로 지적되고 있다.

하지만 이런 알박기가 올 하반기부터는 어려워질 전망이다. 정부·여당이 알박기 매도청구 제외 대상 토지를 소유한지 3년에서 최소 5년으로 늘리겠다고 밝혔기 때문이다.

알박기는 고분양가의 원인=현행 주택법은 알박기를 막기 위해 택지개발업자한테 매도청구권을 줘, 필요할 경우 민사소송을 통해 매매계약을 강제로 체결할 수 있도록 하고 있다. 그러나 3년 이상 토지 소유자는 투기로 보기 어렵다며 매도청구 대상에서 제외했다. 개발 계획을 미리 입수해 3년 전에만 땅을 사두면 사업시행자한테 고의로 비싸게 되사줄 것을 요구할 수 있다는 뜻이다. 이에 따라 전국 곳곳에서 알박기로 인해 분양값이 폭등하고 민간택지 개발이 갈수록 어려워지고 있다.

한국건설산업연구원이 최근 천안, 평택, 의정부, 용인, 대구 등 5곳을 실태조사한 결과, 아파트 사업 터의 7~23%에서 알박기가 있었고 땅주인들은 감정가의 4~8배를 요구한 것으로 나타났다. 평당 분양값이 1천만원대로 치솟은 대구 수성구 일대는 알박기 때문에 땅값이 올라 분양가 상승으로 이어졌다는 분석이 나온다.

실제로 지난해 상반기에 분양한 벽산건설의 충남 천안시 청당동의 아파트 분양가 상승은 터무없이 높은 땅값 때문이었다. 이곳의 시행사 쪽은 사업 터 4만583평을 사는 데 1190여억원이 들었는데, 일부 지주들이 끝까지 버틴 23%의 땅(9487평)을 구입하는 데 전체 매입비의 53%인 635억원을 쏟아부었다. 알박기가 성공한 셈이다. 때문에 32평형의 경우 분양값이 애초 예상보다 가구당 1천만원 정도 올랐다.

매도청구 제외대상 최소 5년=매도청구 제외대상 토지가 앞으로는 소유한지 5년 이상으로 강화된다. 알박기를 하려면 최소한 5년 뒤 개발을 예상하고 땅을 사놓아야 한다는 뜻이다.

건설교통부는 “정장선 열린우리당 의원 등 12명과 조경태 의원 등 27명이 알박기의 폐해를 막기 위해 각각 발의한 ‘주택법 개정 법률안’을 수용하겠다”고 16일 밝혔다. 두 법안이 국회 심의 과정에서 통합돼 통과되면 7월부터 시행할 방침이다.

정 의원 등이 낸 주택법 개정안은 ‘지구단위계획이 필요한 곳에서 사업 터의 사용권을 80% 이상 확보하면 결정고시일 5년 전부터 소유권을 갖고 있는 땅주인만 매도청구 대상에서 제외’하도록 했다. 또 시행자가 90% 이상 사용권을 확보했을때 제외 대상은 7년 전으로 정했다. 조 의원의 안은 정 의원의 개정안보다 매도청구 대상 제외 조항을 더 강화해 고시일 10년 이전으로 규정하고 있다.

서명교 건교부 주거환경팀장은 “이 법이 국회를 통과하면 사업지의 땅 일부를 미리 매입한 뒤 턱없이 높은 가격으로 땅을 파는 알박기는 사실상 발을 붙이기가 어려울 것”이라고 전망했다.

허종식 기자 [e-mail]