‘꼭지점 집값’ 거품 붕괴 시작되나?

강남구 압구정동, 청담동 일대. 탁기형 선임기자 [e-mail]

추병직 건교 “하반기부터 2년전 10·29 이전으로 떨어질것”

부동산시장의 팽팽한 줄다리기 신경전이 마침내 한쪽으로 기우는가?

2004년 정부의 10.29 부동산대책과 2005년 8.31대책, 2006년 3.30 대책 등 초강경 부동산 투기억제 대책에도 아랑곳하지 않고 서울 강남과 목동, 분당 등지를 중심으로 상승행진을 해왔던 부동산 시장에 마침내 정부의 약발이 먹혀드는가?

부동산정책을 지휘하는 고위 공직자들이 잇따라 부동산 시장에 대한 ‘확신’에 찬 발언을 쏟아내고 있다. 정부 일각에서는 급격한 집값 거품 붕괴에 따른 충격을 흡수하기 위해 대책이 필요하다는 성급한 분석까지 내놓고 있으며, 주택값이 ‘꼭지점’에 이르렀다는 주장을 펴고 있다. 실거래값 등기 의무화와 6억 이상 주택에 대한 보유세가 부과되는 하반기부터 집값이 본격 하락할 수밖에 없다는 견해다.

양도소득세 중과와 보유세 강화를 통한 부동산 관련 세금을 통해 집값을 잡겠다는 정부 정책에 정면으로 맞서며 “고급주택 수요 우선론과 공급확대론”을 내세워 집값이 거품이 아니며 고급 주택 공급이 늘어나지 않는 한 집값이 지속 상승할 것이라는 주장을 펼쳐온 부동산 시장 세력과의 ‘심리게임’이 정부의 우세로 기우는 형국이다.

추병직 건교 “서울 변두리와 지방선 이미 부동산 버블 붕괴 시작”

주택정책을 총괄하는 추병직 건설교통부 장관이 16일 “이미 부동산시장의 버블 붕괴가 이미 시작됐다”고 밝혔다.

추 장관은 이날 오전 KBS1 라디오에 출연해 “서울 변두리뿐 아니라 지방에서는 부동산 시장의 버블이 이미 붕괴되고 있고 서서히 본격화될 것”이라고 강조했다.

추 장관은 “올해 하반기부터는 집값이 본격 하락세로 돌아서 2~3년 안에는 10·29 대책 이전 수준으로 떨어질 것”이라고 덧붙였다. 집값이 2003년 10·29 대책 때의 수준이 되려면 아파트의 경우 서울은 13%, 강남은 19% 정도 내려야 한다.

건교부는 버블 붕괴 사례로 △최근 들어 서울에서 주택 매수세 급감 △경기 용인지역 전세값 하락(지난해 11월 이후 -1.7%) △미분양율 증가(3월 기준 서울 9.8%, 대구 18.5%) △부산·대전에서 올 1분기 집값 하락세로 돌아선 것 등을 들었다. 건교부 쪽은 “지금은 집값 내림세가 미약하게 보이지만 곧 가시화할 것”이라고 내다봤다.

이와 함께 추 장관은 “현재 부동산 시장에서는 부녀회나 특수 이해관계자들의 요청에 따라중개업소가 잘못된 정보를 제공하고 정보업체들이 이를 다시 인용하는 등 왜곡된 정보가 많다”면서 “집값을 왜곡해 공표하거나 제공해서 시장을 교란하는 행위에 대해서는 제재를 가하는 방안을 검토중”이라고 강조했다.

강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 정부가 ‘주택거품지역 7곳’(버블7)으로 지목한 지역에 대해 공시가격에 시세를 100% 반영하는 것과 관련해서는 “반드시 그렇지는 않지만 그런 지역을 실거래가 분석지역으로 넣어서 정확한 거래 시세를 시민들로 하여금 알 수 있도록 하겠다”고 답했다.

8·31 3·30 부동산대책 입법 시행 현황

윤호중 의원 “연말께 매물 쏟아져 강남 아파트값 폭락 우려”

추 장관의 발언에 앞서 정부와 여당의 정책 담당자들은 잇따라 거품 붕괴에 대한 우려를 쏟아낸 바 있다.

이달 초 3.30대책 후속입법이 여당 주도로 국회를 통과한 직후 정문수 청와대 경제보좌관은 “이제 부동산 거품을 걱정할 시기가 됐다”고 확신을 피력했다.

열린우리당 부동산대책기획단 간사를 맡고 있는 윤호중 의원도 방송인터뷰를 통해서 “연말에 매물이 쏟아져 강남 아파트가 대폭락할 우려가 있다”고 말했다.

김 실장은 12일 KBS라디오에 출연해 “일부 불안정한 모습을 보이고 있는 주택가격도 다양한 부동산 대책이 실행되면 하반기 이후 안정될 것”이라며 “특히 서울 강남 지역은 소득 대비 가격이 잠재적 평균보다 높아 꼭지점에 와 있다는 분석이 많다”고 이에 대한 대비를 주문했다.

부동산 전문가들도 "아파트값 더오르기 힘들다" 이구동성

16일 부동산업계에 따르면 아파트값이 당분간 더 오르기 힘들 것이라는 주장이 잇따라 제기되면서 이른바 '아파트값 꼭짓점론'이 힘을 얻어 가고 있다.

RE멤버스 고종완 대표는 "2001년부터 지금까지 계속 오른데다가 금리인상 추세, 담보대출 규제강화 등이 이어지고 있다"면서 "정부가 송파신도시 개발, 강북권 광역개발 등의 공급대책도 내놓고 있어 단기적으로는 꼭짓점에 근접했다"고 말했다.

그는 우리나라 시장에 영향을 많이 주는 미국, 중국 등에서의 주택거래량 감소도 우리나라 아파트값에 영향을 미칠 것으로 봤다.

그는 "우리나라 주택가격에 거품이 많다고 보기 어려워 판교신도시 중대형 아파트 청약이 이뤄지는 8월까지 투자심리는 살아 있을 것"이라면서 "하반기나 내년 초에는 조정이 있을 것"으로 전망했다.

그러나 조정폭은 크지 않을 것이며 조정시기도 길어봤자 1년 정도에 그칠 것으로 내다봤다.

주택산업연구원 장성수 정책연구실장도 "무거운 세금이 부과되는 데 따라 이를 견디지 못해 파는 사람이 나오게 되면서 당분간 가격이 오를 것으로 기대하기는 어려울 것으로 봐야 한다"면서 "그러나 가격이 떨어질 것이냐, 아니면 다시 상승추세를 탈 것이냐는 지금부터가 중요하다"고 말했다.

그는 "올해의 경우 안정을 보일 가능성이 높다"면서 "그러나 세금 강화만 있을 뿐 공급 대책이 없는 것이 문제여서 2년정도 지나면 아파트값이 다시 오르는 현상이 나타날 수 있다"고 경고했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장도 "보유세 강화와 3.30대책 등으로 인해 집값이 더 이상 오르지 않을 필요 요건은 갖췄다"면서 "그러나 여전히 금리가 낮다는 것이 변수로 작용할 수 있다"고 말했다.

그는 "주택담보대출금리가 7-8%는 돼야 충분조건을 갖추게 되는 것"이라면서 "그러나 이 수준까지 대출금리가 오르기는 쉽지 않을 것"으로 내다봤다.

그는 "다소 성장률이 둔화되더라도 과감한 금리정책을 펴야 확실하게 부동산가격을 잡을 수 있을 것"이라고 주장했다.

건설산업연구원 강민석 책임연구원도 집값상승이 장기간 지속됐다는 점과 늘어나는 보유세 부담을 이유로 집값이 더 오르기는 어려울 것이라는 견해를 나타냈다.

부동산정보제공업체인 닥터아파트 이영호 리서치팀장은 "가격 상승이 꺾인 것은 맞다"면서 "초기 재건축 아파트값이 떨어져야 확실히 꼭짓점을 찍었다고 믿을 수 있을 것"이라고 밝혔다.

<한겨레> 온라인뉴스팀, 연합