“강남 꺼질 것” “내릴땐 강북부터”

“10.29이후 2년7개월간 빅7 거품 30%”
“강남지역 노른자위는 끝까지 버틸 것”

정부가 서울 강남지역을 중심으로 한 부동산값 폭등에 대해 연일 ‘거품붕괴’를 경고하고 나서면서 과연 지역별 부동산 거품의 크기가 얼마나 되는지에 관심이 모아지고 있다. 또 ‘버블 세븐 30% 하락’을 예견하는 정부와 ‘소폭 하락’을 주장하는 부동산업계의 주장이 엇갈리면서 앞으로 버블이 꺼진다면 언제, 어디서부터, 어느 정도로 진행될 지에 대해서도 논란이 뜨겁다.

거품 얼마나?=정부는 버블세븐 지역의 가격 거품을 계산하는 기준시점으로 ‘10·29 대책 이전’을 잡고 있다. 부동산정보업체인 스피드뱅크 자료를 보면, 2003년 10월29일 이후 2006년 5월20일 현재까지 2년7개월동안 강남지역 아파트 평당가격은 1937만원에서 3159만원으로 63% 올랐다. 나머지 버블세븐 지역의 상승률은 서초구가 56%, 송파구 62%, 양천구 74%, 분당 58%, 용인 46%, 평촌 87% 등이었다. 같은 기간 서울 전체 아파트 평당가격 상승률인 26%와는 차이가 크다. 개별 아파트 가격을 보면, 압구정동 현대아파트 4차 44평형이 11억5천만원에서 21억6천만원, 잠실 주공5단지 36평형이 7억8500만원에서 14억500만원으로 각각 80~90% 상승했다. 목동 7단지 35평형(6억6500만원->10억7500만원), 대치동 우성아파트 45평형(15억원->22억원), 개포동 주공1단지 17평형(7억8500만원->12억4500만원) 등도 50~60%씩 올랐다. 이 기간동안 물가상승률(7.2%)과 금리 등을 제하더라도 이들 지역 아파트값의 30% 정도는 ‘거품’이라는 게 정부 시각이다.

거품붕괴는 언제, 어디서, 얼마나?=정부와 부동산업계는 현재 부산, 대구, 울산 등 지방도시의 분양가 거품부터 빠지고 있고, 이런 움직임이 하반기에 서울·수도권 지역에도 불어닥칠 것이라는데 견해를 같이하고 있다. 그러나 ‘강북’(업계)과 ‘강남’(정부) 중 어디가 먼저냐에 대해선 시각이 엇갈린다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 “집값이 오르지 않은 강북 지역은 꺼질 거품도 없다”며 “가격하락은 버블세븐 중심으로 진행될 것”이라고 내다봤다. 그러나 업계는 ‘오를 땐 강남부터, 내릴 땐 강북부터’라는 오랜 경험을 바탕으로 강북지역부터 빠진다고 보고있다. 다만 그 정도는 상승 폭이 워낙 적어 하락 폭도 미미할 것이라고 말한다.

문제는 강남지역의 거품붕괴 정도다. 정부는 ‘30% 하락’을 공언한다. 하지만 업계는 ‘폭락’과 ‘가격불변’ 등으로 의견이 크게 엇갈린다. 대체적으론 ‘강남 핵심=불변, 준강남=폭락’ 의 시나리오를 예견하는 이들이 많다. 고종완 아르이멤버스 대표는 “강남, 분당, 목동, 과천, 용인 등 그동안 집값이 폭등한 곳은 폭락할 가능성이 있다”면서도 “그러나 강남 노른자위는 끝까지 버틸 것으로 본다”고 말했다. 강남·서초 등은 교육 목적 등 실수요층이 대기 중이라 하락폭이 크지 않을 것이라는 분석이다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장도 “강남 핵심지역은 가격하락이 제한적인 반면, 뚜렷한 이유없이 가격이 많이 오른 평촌 등 강남 외곽지역의 가격하락이 상대적으로 클 것”이라고 예상했다. 그러나 강남 핵심지역에 대해서도 정부 의지가 워낙 강해 당분간 추가상승은 힘들다는 데 업계는 동의한다. 정부는 집값이 오른다면 공시지가를 시가의 100%까지 반영하는 등 강도높은 추가대책을 계속 내놓겠다는 강력한 의지를 내비치고 있다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “강남 집값은 재건축 아파트값 하락 등 이미 조정이 시작됐다”며 “올해말까진 계속 떨어질 것이고, 정부가 이런 정책을 고수한다면 내년에도 가격하락은 계속될 것”이라고 말했다.

권태호 허종식 기자 [e-mail]