2008년 바뀌는 청약제도 앞두고 대응 어떻게

무주택·가족수 등 실수요자 ‘가점제’ 추진
25.7평 이하 예금·부금 가입자 변화 많아

1주택자·3인가족 무주택자 청약 서두르세요

정부가 무주택 가구주 등 실수요자를 우대하는 ‘가점제’ 도입을 뼈대로 한 청약제도 개선안을 마련하고 있다. 이에 따라 청약통장 가입자들도 앞으로 아파트 당첨 여건이 어떻게 바뀌는지, 청약통장의 증액이나 전환을 해야 하는지 등에 대한 궁금증이 커지고 있다.

전문가들은 청약제도 개편으로 현재 민간 아파트 전용 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약예금 및 청약부금 가입자들이 큰 소용돌이에 휩싸일 것으로 보고 있다. 새로 도입되는 가점제는 25.7평 이하 중소형 평수를 가구주의 나이와 가구원 수, 무주택 기간, 청약통장 가입기간을 고려해 우선 공급하는 것을 핵심으로 하고 있기 때문이다. 또 공공택지에 한해 중대형 평형에도 일부 가점제가 도입될 가능성이 있어 큰 변수로 작용할 전망이다. 정부는 이달말 청약제도 개편안을 확정해 2008년부터 적용할 예정이다.

청약부금 가입자 ‘갈림길’=최근 몇년간 가입자가 큰 폭으로 늘어난 청약부금 가입자들은 청약제도 개편으로 갈림길에 설 전망이다.

먼저 무주택자로서 무주택기간이 길고 나이가 많은 수요자라면 이번 제도 개편으로 최대의 혜택을 누릴 수 있다. 물론 만 40살 이상의 10년 이상 무주택자라면 지금도 공공택지 민간분양 아파트에서 최우선순위가 주어지므로 큰 변화는 없다. 다만, 이같은 조건에다 가족수까지 4인 이상이라면 공공택지가 아닌 재개발구역 등 어디서 아파트가 분양되든 사실상 최우선 순위가 될 것으로 예상된다. 또 만 40살 미만이더라도 무주택기간이 5년 이상으로 길고 가족수가 4인 이상이라면 이전보다 청약순위가 높아진다. 이들은 앞으로 서두르지 말고 원하는 지역을 공략해도 될 것으로 보인다.

반면, 한 채의 주택을 갖고 있는 경우와 무주택자라도 35살 미만으로 핵가족인 경우 당첨 가능성은 크게 낮아진다. 이들의 경우 현재 공공택지나 투기과열지구에서도 25%의 물량을 배정받고, 투기과열지구가 아닌 민간택지 아파트는 무주택자와 똑같은 자격이 주어졌으나 앞으로는 이런 기회가 사라지기 때문이다. 따라서 이들은 가점제로 바뀌기 전에 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다. 가점제는 2008년부터 도입될 예정이므로 이들도 내년까지는 종전대로 청약순위를 유지할 수 있다.

1주택자 중대형 청약 서둘러야=전용 25.7평 이하 청약예금(서울 300만원, 지방 200만원) 가입자는 앞의 청약부금 가입자와 똑같은 입장이다. 가점제 도입으로 유리해지는 무주택자들은 내년까지는 원하는 지역의 아파트를 선별적으로 청약하고, 2008년 이후에는 송파새도시 등 인기지역을 공략하면 된다.

전용 25.7평 초과 청약예금은 가점제의 무풍지대로 알려져 있으나 실제로는 그렇지 않다. 공공택지에서 공급되는 채권입찰제 대상 중대형 아파트에는 가점제를 적용하는 방안이 검토되고 있기 때문이다. 다만, 25.7평 이하처럼 전면적인 가점제가 적용되는 것은 아니다. 이 경우 채권입찰 액수가 같으면 무주택 여부와 부양 가족수로 당첨자를 가리는 식으로, 가점제를 부분적으로 활용하는 수준이 될 것으로 보인다.

중대형 가점제는 공공택지가 아닌 아닌 재개발·재건축 지역이나 일반 택지에서는 적용되지 않는다. 또 분양가와 시가 차이가 적어 채권입찰제 채택이 사실상 어려운 지방의 공공택지에서도 적용되지 않을 전망이다. 그러나 송파 새도시 같은 인기 공공택지에서는 가점제가 중요해진다. 이런 인기 새도시에서는 청약자들이 채권 상한액을 쓰고 경쟁할 것이 확실해, 가점제가 당락을 결정짓는 요소가 되기 때문이다. 따라서 1주택 소유자로서 인기 공공택지에서 중대형 평형을 분양받으려는 수요자라면 오는 8월 판교 새도시처럼 채권입찰제는 적용되지만 가점제가 없는 중대형 아파트를 서둘러 분양받을 필요가 있다.

증액·전환은 신중하게=청약부금 가입자와 청약예금 25.7평 이하 가입자 중 1주택 소유자나 청년층은 25.7평 이하를 분양받기가 어려워진 만큼, 여유자금이 있다면 중대형 평수를 청약할 수 있는 통장으로 증액·전환하는 방법을 신중히 검토해 봐야 한다. 다만, 청약부금이나 25.7평 이하 청약예금을 중대형 청약예금으로 바꾸면 1년 동안 증액한 평수를 청약할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 따라서 이번 청약제도 개편안을 꼼꼼히 보고 갈아탈 평형대를 신중히 결정해 연말까지 증액해야 2008년부터 중대형 평수를 청약할 수 있게 된다.

청약저축 가입자의 경우도 일부 전략 수정이 필요하다. 청약저축의 경우 가입기간(불입액수)과 무주택기간만 따지는 입주자 선정방식이 시행되고 있어, 청약저축 가입기간이 짧은 데 반해 무주택기간과 나이, 가족수가 많은 수요자가 있다면 청약예금으로의 전환을 검토해볼 수 있다. 청약저축 가입자끼리 경쟁할 때는 후순위로 밀리는 데 반해, 25.7평 이하 청약예금으로 전환할 경우에는 다른 가점 항목 덕분에 비교적 우선순위가 될 수 있기 때문이다.

부동산컨설팅업체 유앤알의 박상언 대표는 “청약저축 가입자는 새 제도가 시행에 들어간 뒤 전환 여부를 결정해도 늦지 않다”고 조언했다.

최종훈 기자 [e-mail]