판교 44평형 실분양값 8억1천만원선 될 듯

채권 매입액 포함 계약때 2억5천만원 필요

8월 경기 성남 판교새도시에서 분양하는 44평형 아파트의 실제 분양가격은 8억1천만원에 이를 전망이다. 따라서 계약자는 계약금 20%와 채권매입액 등을 고려할 때 최소한 2억5600만~3억6226만원의 초기 자금이 필요하다. 판교 분양가는 분당의 집값 폭등으로 애초에 추정했던 7억~7억5천만원에 비해 1억원 정도 비싸졌다. 당첨 확률을 높이기 위해서는 채권최고액을 써내야 할 것으로 부동산업계에서는 보고 있다.

건설교통부는 14일 분양값상한제가 적용되는 공공택지 안의 전용면적 25.7평 초과 주택에 대해 채권입찰제를 적용하고, 채권 상한액은 인근 지역 시세의 90% 수준에서 책정하는 것을 골자로 한 주택채권입찰제 시행 지침을 마련하고 판교부터 적용한다고 발표했다.

인근 지역은 공공택지가 속한 시·군·구 중에서 유사한 생활 환경을 지닌 곳으로, 판교의 경우 분당이다. 시세는 동일 규모, 동일유형 주택의 평균 공시가격에 시·군·구별 아파트값 상승률(국민은행 통계)과 공시가격의 시세반영율(통상 80%)을 감안해 결정한다. 또 아파트는 아파트를, 연립은 연립을 대상으로 비교한다. 채권매입상한액은 분양승인권자가 ‘분양가상한제 자문위원회’의 검토를 거쳐 결정한다.

판교의 경우 분당 44평형 아파트의 평균 공시가격이 6억3천만원이라면 1~7월 분당 아파트값 상승률(14.4%) 등을 더해 주변시세는 9억원으로 산정된다. 따라서 이 가격의 90%인 8억1천만원이 실제분양가다. 따라서 실제분양가(8억1천만원)에서 분양가(5억6천만원 추정)를 뺀 2억5천만원이 당첨자의 채권손실액이다. 최근 만기 10년, 이율 0%의 2종 국민주택채권 할인율이 38%인 점을 감안하면 채권매입상한액은 6억5800만원인 셈이다.

채권은 1억원 초과액의 50%씩을 계약 시점과 입주시점에 나눠 낼 수 있다. 이를 감안하면, 계약금을 분양가의 20%로 가정할 때 계약금(1억1200만원)과 초기 채권 매입에 따른 부담금(1억4410만원)을 합친 초기 부담금은 2억5600만원이다. 채권을 분납하지 않으면 3억6226만원이 필요하다. 또 발코니 확장 등 옵션비용까지 분납하면 준비해야 할 돈은 대략 2억7000만~2억8000만원으로 늘어난다. 김용덕 건교부 차관은 "채권입찰제 시행으로 계약자의 초기 부담액은 늘어날 것”이라며 “그러나 제도 도입 배경이 최초 분양권자의 시세차익 일부를 공공의 목적으로 쓰기 위한 것인만큼 입주자들이 이해해 달라”고 말했다.

허종식 기자 [e-mail]