대출제한 많아 ‘묻지마 청약’ 곤란

판교 2차 분양은 채권입찰제 등 새로 선보이는 제도가 있는데다 자금 부담도 만만치 않아 청약자들이 꼼꼼히 따져봐야 할 점이 많다. 전문가들은 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마’ 식으로 청약해 당첨된 뒤 계약을 못하는 낭패를 겪지 않으려면 미리 치밀한 계획을 세워야 한다고 충고한다.

채권 입찰액 결정 신중하게=채권입찰제가 실시되는 판교 중대형의 당첨 확률을 높이려면 채권액은 상한액을 써야 한다는 게 전문가들의 일반적인 의견이다. 그러나 항상 예외는 있게 마련이다. 채권 상한액을 쓰면 분양값이 분당 시세의 90%에 이른다. 문제는 현 분당 아파트 시세가 꼭대기 아니냐는 분석이 많다는 점이다. 이를 감안하면 일부 평형에서는 상한액 밑에서 당첨자가 결정될 수도 있다. 특히 입찰제의 특성상 좀더 낮은 분양가로 당첨되고자 하는 수요자들의 눈치작전이 극심할 것으로 예상되는 만큼, 채권 입찰액 결정은 마지막까지 신중해야 한다.

지역 우선공급 유리=중대형도 성남 거주자에게 공급물량의 30%를 우선 공급하고 나머지를 수도권 거주자에게 공급하는 ‘지역 우선’이 적용된다. 당첨자는 같은 청약순위 안에서 채권 구입 예정액이 많은 순서대로 정하게 된다. 이 때문에 경쟁률이 상대적으로 낮은 성남시 거주자는 채권액을 낮게 쓸 가능성이 높다. 그러나 경쟁이 치열한 수도권 거주자는 상대적으로 채권액을 높여야 당첨 가능성이 높다. 구입 예정액이 같으면 추첨으로 당첨자를 뽑는다.

자금 조달계획 잘 세워야=청약자들은 스스로 자금조달이 가능한지부터 잘 따져봐야 한다. 투기지역인 판교의 중대형은 분양가와 채권손실액을 합한 실제 매입 가격이 모두 6억원을 초과한다. 따라서 최대 대출 가능금액은 분양값의 40%이며, 6억원 초과 주택에 대해 대출금액이 소득에 따라 제한되는 총부채상환비율(DTI)도 적용된다. 소득이 많지 않거나 기존 대출이 있는 경우에는 분양값의 40%까지 대출받지 못할 수도 있다.

중형 임대도 대안=분양대금이 너무 부담스럽다면 임대를 고려해 볼 만하다. 이번에 선보이는 동양생명보험의 중형임대(397가구)는 임대보증금과 임대료를 내는 방식으로 입주해 살다가 10년 뒤 분양전환을 받을 수 있다. 임대료는 아직 미정이지만 분양주택보다 초기 자금 부담을 덜면서 판교 중대형에 입주할 수 있는 방법인 것만은 분명하다.

최종훈 기자