재건축 개발부담금 부과 세부 시행 방법

건설교통부가 3일 입법예고한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령은 3.30대책에서 발표한 재건축 개발부담금 부과 방법을 구체화하고 부담금의 기초가 되는 '초과이익'의 객관적 산정방법을 규정하고 있다.

건교부 관계자는 "재건축 초과이익 환수제도가 본격적으로 시행되면 투기수요가 억제되고, 무분별한 자원낭비가 줄어들 것"이라며 "환수한 개발부담금 전액은 도시 주거환경 정비, 도시재정비, 저소득층 주거복지 지원 등에 사용된다"고 말했다.

재건축 개발부담금은 법 시행일(9월 25일 예정) 이후 관리처분 인가를 신청하는 단지부터 적용된다.

◇ 개발이익 산정 방법은 = 재건축의 초과이익은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택가격, 개발비용, 정상집값 상승분을 뺀 가격으로 정한다.

이 때 주택가격은 공시가격을 기준으로 하되 공시제도 도입 전 재건축이 착수된 단지나 준공 직후여서 공시가격이 없는 단지는 복수의 우수 감정평가 법인이 가격을 조사해 산술평균한 가격을 사용하도록 했다.

개발비용은 재건축 사업에 소요된 건설비용, 제세공과금, 재건축 임대주택 의무건설 비용, 조합운영비 등으로 구성된다.

이중 건설비용에는 공사비, 설계감리비, 부대비 외에 재건축 사업시 필요한 기존 주택의 철거비, 안전진단비용, 감정평가 수수료, 회계.감사비용, 컨설팅 등 용역비용을 모두 포함키로 했다.

제세공과금은 취득.등록세, 면허세, 법인세, 산재보험료 등 일반적인 세금에다 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 각종 부담금을 합해 산출된다.

정부는 또 개발이익의 이중환수를 방지하기 위해 재건축 임대주택 의무건설에 따른 소요비용을 개발비용으로 공제하기로 했다.

만약 임대주택 건립으로 인센티브를 적용받아 용적률이 높아진 경우에는 일반분양분은 감소하지 않은 대신 용적률 상승에 따라 대지지분이 줄어드는 만큼 대지지분 감소액을 개발비용으로 공제해주기로 했다.

또 용적률이 높아지지 않을 때는 대지지분은 그대로지만 임대주택 건설에 따라 일반분양 물량이 감소하므로 일반분양분의 예상수익 감소분이 개발비용에 포함된다.

건교부는 또 재건축 조합이 제출한 금액이 공공택지에서 시행되고 있는 분양가 상한제 적용을 위한 기본형 건축비 수준에 비춰 적정범위를 초과할 때는 부과권자가 개발비용의 적정성을 검증하도록 했다.

건교부 관계자는 "적정범위를 기본형 건축비의 어느 수준으로 할 지는 아직 미지수"라며 "향후 논의를 거쳐 건교부 지침으로 마련할 계획"이라고 말했다.

정상집값 상승분은 정기예금이자율과 국민은행이 집계한 시.군.구의 평균 주택가격 상승률 가운데 높은 비율을 기초로 하되 통계가 없는 경우에는 건교부장관이 한국감정원에 의뢰해 조사.산정한 후, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 별도로 고시하기로 했다.

◇ 개발부담금의 조합원 배분은 어떻게 = 재건축 조합의 전체 개발이익은 개시시점(추진위원회 인가)부터 종료시점(준공시점)까지의 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하고 이를 일(日) 단위로 안분해 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼만 부과한다.

이 때 법 시행일 이전에 재건축 사업이 시작된 경우에는 조합원 개별 부담금을 산정할 때는 개시시점 가격이 아닌 법 시행일 당시의 주택가격을 고려해야 한다.

여기서 법 시행일 당시의 주택가격은 개시시점 주택가격에 법 시행일까지의 주택가격 변동분을 합하고, 주택가격 변동분은 개시시점부터 종료시점까지의 주택가격 변동분을 법 시행일까지 일 단위로 안분해 산정한다.

예컨대 2001년 추진위원회 인가를 받아 10년후인 2011년 완공되는 A단지를 보자. 이 아파트의 준공시점 주택가격에서 추진위 설립 당시 주택가격과 개발비용, 정상집값상승분을 빼고 부과율을 감안해 산정된 조합 전체 부담금이 1천억원이라고 가정할 경우 실제 이 단지에 부과되는 개발부담금은 법 시행일 이후부터 5년간이므로 '1천억원/(5년/10년)'은 500억원이다.

이 때 B조합원이 준공시점 가격에서 법시행일 당시의 가격, 추가부담금을 뺀 '개별 조합원의 실제 시세차익'이 1억원이고, 개별 조합원의 시세차익을 합산한 전체 조합원의 시세차익이 1천억원이라면 B조합원의 최종 개발부담금 부과액은 '500억원×1억원/1천억원=5천만원'이 된다.

또 같은 기간 동안 2억원의 시세차익을 올린 C조합원은 '500억원×2억원/1천억원'인 1억원이 부과된다. 법 시행일 이전까지 개별 조합원이 올린 시세차익은 감안하지 않는다.

법 시행일인 오는 9월 25일 이후 추진위원회 승인을 받은 단지는 추진위 승인일로부터 준공시점 까지의 초과이익을 산정해 전체 시세차익에서 조합원 각자가 거둔 시세차익의 비율만큼 부담금을 안분해 내면 된다.

◇ 일부 형평성 문제도 제기될 듯 = 이 경우 법 시행일 이전의 조합원별 보유기간이 고려되지 않아 주택을 오래 보유하고 있던 사람이 상대적으로 유리한 상황이 발생해 형평성 논란이 있을 것으로 보인다.

법 시행일 이전에 같은 평수의 주택을 소유하고 있고, 입주후 평수도 동일하다면 법 시행일 전 10년을 보유한 사람이나 5년을 보유한 사람이나, 3억원에 산 사람이나 6억원에 산 사람이나 개발부담금이 똑같기 때문이다.

이에 대해 건교부 관계자는 "기본적으로 소급입법을 적용할 수 없고, 법 시행일 이후 분에 대해서만 부과해야 하므로 법 시행일 이전의 개개인의 보유기간이나 매입금액 등은 고려할 수 없다"고 말했다.

또 법 시행일 이후 상대적으로 다른 조합원에 비해 비싼 값에 주택을 매입했다하더라도 전체 개발이익을 조합원별로 안분하기 때문에 본인의 실질 시세차익이 1억원이라도 시세차익이 2억원인 조합원과 개발부담금은 똑같이 내야 하는 문제도 발생한다.

법 시행일 이전보다 법 시행일 이후 집값 상승폭이 크게 낮을 경우 법 시행일 이후 재건축 주택을 매입한 사람이 법 시행일 이전의 높은 시세차익을 나눠 부담해야 하는 것도 불만으로 제기된다.

건교부 이 문제 대해 "법 시행일 이후 주택을 산 사람은 매매가에 개발부담금에 대한 위험부담이 반영돼 있고, 이 또한 개인의 투자리스크로 해석해야 한다"고 말했다.

재건축 부담금은 부과 종료시점부터 4개월 이내에 부과되며, 납부 의무자는 부과일로부터 6개월 이내 납부해야 한다. 부담금은 현금납부가 원칙이나 새로 건설되는 주택으로 납부할 수 있다.

건교부 관계자는 "부담금은 전체 개발이익중 정상집값 상승분과 개발비용을 모두 공제한 후 산출한 초과이익의 일부만 부과하므로 개발부담금을 내고 나면 조합원이 손해를 보게 된다는 일부의 주장은 맞지 않다"고 말했다.

서미숙 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)