예상 분양가와 채권입찰 방법

이번 8월 분양 아파트는 임대아파트를 제외하고는 모두 분양가 상한제가 적용된다.

이에 따라 주택공사가 분양하는 중소형 아파트 1천765가구는 지난 3월과 마찬가지로 당첨만 되면 적지 않은 시세차익이 예상돼 청약저축 가입자들이 대거 몰릴 전망이다.

하지만 채권입찰제 대상인 중대형 분양 아파트 4천618가구는 당첨 확률을 높이려면 채권액을 많이 써낼 수밖에 없어 시세차익은 중소형만 못할 것으로 전문가들은 보고 있다.

◇ 중소형 분양, 중형 임대 분양가 = 청약저축 가입자 몫인 전용 25.7평 이하는 지난 3월에 나왔던 주공아파트 분양가가 가이드라인이 될 수 있다.

지난 3월 중소형 주공아파트의 분양가는 평당 평균 1천99만2천원. 평형, 블록과 층.향에 따라 평당 940만-1천128만원선으로 차등화됐다. 33평형의 경우 중간층이 3억7천만-3억8천만원이고 최상층은 3억8천만-3억9천만원이었다.

하지만 이번 8월 물량은 이 보다는 다소 높을 것으로 보인다. 주공 관계자는 "지난 3월에 비해 택지비가 비싼 블록이 있고, 그동안 금융비용이 발생해 분양가가 소폭 상승할 것"이라고 말했다. 하지만 국민 정서를 감안할 때 평당 50만-100만원 이상 차이가 크게 벌어지지는 않을 것으로 보인다.

동양생명이 공급하는 중형 임대는 임대보증금을 건설원가의 90%까지 받을 수 있다. 업계는 땅값 586만원과 표준건축비 평당 289만원 등을 적용할 경우 건설원가는 평당 1천만원 정도로 예상한다. 국민주택기금 지원을 받지 않기 때문에 임대보증금은 최고 3억8천만원까지 나올 수 있다. 월 임대료는 입주자모집공고 때 최종 확정되는데, 회사측이 보증금을 높이고, 임대료를 낮추거나 반대의 경우로 조정할 수 있다. 중대형 임대는 10년 후 일반에 분양전환된다.

◇ 중대형 분양가 = 현대건설, 대우건설, 대림산업 등 건설회사가 턴키로 시공하는 중대형 분양에도 분양가 상한제가 적용된다. 건설업계는 중대형의 순수 분양가를 평당 평균 1250만-1천300만원 정도로 예상하고 있다.

문제는 여기에 채권입찰제가 적용된다는 점이다. 주택채권매입 상한액은 건설업체의 분양가와 채권매입손실액을 합한 금액이 인근 지역 시세의 90% 수준이 되는 선에서 책정한다.

이 때 인근 지역은 분양승인권자가 공공택지가 속한 시.군.구 중에서 유사한 생활 환경을 지닌 지역으로 하며, 시세는 동일 규모와 유형의 주택 평균 공시가격에 시.군.구별 아파트값 상승률(국민은행 통계)과 공시가격의 시세반영율(통상 80%)을 감안해 결정하게 된다.

이를 토대로 판교 44평형 아파트의 실제 분양가를 추정해보자. 만약 분당 44평 아파트의 평균 공시가격을 6억3천만원이라고 가정한다면 1-7월 분당구 아파트값 상승률(14.4%)과 공시비율(1.25%)을 곱하면 주변 시세는 9억원이 나온다. 이 금액의 90%인 8억1천만원(평당 1천840만원)이 44평형의 실제 분양가가 된다.

이 때 당첨자의 채권 손실액은 8억1천만원에서 44평형의 분양가(5억6천만원 추정)를 뺀 2억5천만원이고, 최근 만기 10년, 이율 0%의 2종 국민주택채권 할인율이 38%인 점을 감안하면 채권매입상한액은 6억5천800만원이다.

청약때 채권최고액을 써낸 당첨자라면 채권을 전액 할인받을 경우 계약금(분양가의 20%, 1억1천200만원)과 손실액(2억5천만원)을 계약시점에 바로 준비해야 한다.

채권은 1억원 초과액의 50%씩을 계약시점과 입주시점에 나눠 낼 수 있어 분할 매입할 경우 초기 부담금은 2억5천600만원이 된다.

◇ 채권구입 방법은 = 채권은 당첨자 발표후 입주자 모집공고시(또는 당첨자 발표시) 정해진 일정기간 동안 국민은행 각 영업점에서 사면 된다. 제2종 국민주택채권은 당첨자에게만 발행하므로 실명확인이 가능한 주민등록등록증 등을 지참해야 한다.

이 때 분양 공고시 제시한 예상 채권 손실률과 실제 매입시점의 손실률은 시장 이자율에 따라 달라지므로 곧바로 할인을 할 경우에는 반드시 은행 방문 전 국민은행 홈페이지를 통해 미리 본인 부담금을 확인하고 매입금액을 준비해야 한다.

서미숙 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)