양도세 특례주택 보유자의 절세방법

특례외 다른주택 2007년내 팔면 양도세 없거나 크게 줄어
양도세 특례주택도 농특세 20%는 부담해야

정부가 신축주택 양도소득세 과세 특례 제도중 1가구 1주택 비과세 특례를 내년말까지만 적용키로 함에 따라 해당 주택 보유자들은 절세방안 찾기에 고심하고 있다. 새 제도 도입으로 기존 주택의 양도시점에 따라 양도세가 크게 차이나기 때문이다.

22일 전문가들은 "매도 시점의 양도세와 비과세 여부, 집값 상승 가능성, 필요한 주택 등을 종합적으로 따져보고 팔 집과 시기를 결정해야 한다"고 조언한다.

◇ 양도세 특례외 다른 주택 팔 경우 = 2001년 9월 서울 강남구 삼성동 아이파크 59평형를 분양받은 김모씨. 김씨는 이 아파트가 공사중이던 2003년 4월 서초구 서초동 현대아파트 31평을 매입해서 살다가 올해 초 아이파크에 입주하면서 전세를 놓았다.

삼성동 아이파크가 양도세 과세 특례주택이어서 서초 현대의 매도 시기를 저울질하고 있던 김씨는 이번 정부의 비과세 일몰규정 신설로 고민에 빠졌다. 서초 현대를 내년까지 팔면 양도세 감면혜택이 주어지지만 2008년 이후 팔면 양도세를 내야 한다는 것이다.

김씨의 세금은 얼마나 차이나는 것일까. 김씨는 서초 현대 31평형을 2003년 4월에 3억9천500만원(취득세.중개수수료 등 취득 경비 포함) 매입했고, 3년 보유.2년 거주의 비과세 요건을 갖췄다.

김씨가 이 주택을 현 시세인 5억6천500만원에 당장 판다면 양도세는 1가구 1주택 비과세 특례조항에 따라 한 푼도 내지 않는다. 서초 현대의 현재 시세가 6억원 이하로 고가주택이 아니기 때문이다.

하지만 새 제도가 시행되는 2008년 이후에 올해와 같은 시세로 판다고 가정하면 꼼짝없이 3천902만5천원을 양도세로 내야 한다.

만약 김씨가 보유한 특례대상외 다른 주택이 6억원을 초과하는 고가주택으로 분류된다면 어떨까. 김씨가 서초 현대가 아닌 대치 선경1차 31평을 2003년 4월 6억2천만원에 취득해 2008년 이전에 13억2천500만원에 판다고 가정해보자.

이 경우 1가구 1주택 비과세 특례 아파트라해도 6억원이 넘는 고가주택이어서 완전 비과세되지 않고, 양도차익중 6억원 초과 부분에 대해서는 일정 비율로 과세가 돼 총 1억1천126만원을 내야 한다.

이 주택을 2008년 이후 같은 금액으로 판다면 1가구 1주택 비과세 특례 적용을 못받아 2배 가까운 2억1천9만8천원이 양도세로 부과된다. 결국 양도세 특례외 다른 주택을 판다면 가급적 2007년까지 처분해야 세금을 절반 가까이 줄일 수 있는 것이다.

하지만 이 경우 집값의 상승 가능성도 고려해야 한다고 전문가들은 말한다. RE멤버스 고종완 소장은 "집값이 오를 전망이 없거나 보유세 등이 두려운 경우는 가급적 2007년까지 매도하고, 그렇지 않다면 집값 상승 예상치와 세금을 따져보고 유리한 쪽을 택해야 한다"고 말했다.

◇ 양도세 특례 대상을 먼저 팔 경우 = 그렇다면 김씨가 양도세 특례대상인 삼성동 아이파크를 먼저 팔면 어떻게 될까. 이 경우에도 무조건 세금이 '0원'은 아니다. 양도세는 자체는 면제되더라도 원래 양도세 산출 방식에 따라 계산된 양도세의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.

김씨가 삼성동 아이파크 59평형을 2001년 9월 7억9천140만원에 분양받아 입주(2004년 5월)후 2년 3개월만인 2006년 8월 판다면 장기보유특별공제 혜택을 받지 못해 원래 부과돼야 할 양도세 7억6천449만6천원의 20%인 1억5천289만9천200원를 농특세로 내야 한다.

반면 김씨가 이 집을 산 뒤 3년이 지난 2007년 8월에 판다면 세금은 다소 줄어든다. 3년 이상 5년 미만 보유에 따른 장기보유특별공제(양도차익의 10%)를 적용받아 원래 과세해야 할 양도세가 6억8천678만6천400원으로 감소하고, 이 금액의 20%인 농특세 1억3천735만7천280원만 부과되는 것이다. 즉 매도시기를 1년 늦춤에 따라 세금 1천554만1천920원이 절감된다.

김종필 세무사는 "양도세 특례주택도 집값이 큰 변동이 없는 시기에는 가급적 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 3년 이상 보유한 뒤 매도하는 게 좋다"고 말했다.

그는 또 "양도세 특례 주택을 먼저 팔면 나머지 주택은 1주택이 돼 비과세 특례 혜택을 받을 수 있다"며 "종전 주택의 가격이 오를 가능성이 있다면 양도세 특례주택을 먼저 파는 게 낫다"고 덧붙였다.

서미숙 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)