[새집가는길] 청약통장 가입자 내집마련 5계명

주택 수요자라면 아파트 청약 전쟁에 뛰어들기에 앞서 자신의 제반 조건을 다시한번 검토해볼 필요가 있다. 최근 분양시장과 청약환경이 빠르게 바뀌고 있기 때문이다. 청약통장 가입자의 필수 점검 사항 5계명을 정리해본다.

1. 목표 지역을 분명히 하라

하반기 아파트 분양물량은 상반기에 견줘 훨씬 많다. 그러나 청약자 본인이 현실적으로 청약 가능한 곳은 따로 있기 마련이다. 지난 5월 판교 새도시 중소형 아파트 당첨자 수십명이 무더기로 계약을 포기했던 사례에서 보듯이, 분양받아 살고픈 지역과 실제 분양을 받을 수 있는 곳은 엄연히 다르다. 친구따라 강남 가듯 ‘묻지마 청약’에 휩쓸렸다간 낭패를 당하기 십상이다. 자신에게 알맞은 분양 예정지가 어디인지 냉철하게 따져보고 목표를 정하는 자세가 필요하다.

2. 자금조달 계획을 세워라

현실적으로 내돈 만으로 집을 살 수는 없다. 아파트를 분양받을 때도 누구나 주택자금 대출 활용은 필수적이다. 따라서 자신의 조건에서 대출받을 수 있는 금액과 금리를 따져보는 게 중요하다. 분양받을 아파트가 속한 지역이 총분양가의 40% 대출제한 및 총부채상환비율(DTI) 적용을 받는 투기지역인지 여부도 유의해야 한다. 아파트의 계약금, 중도금, 잔금을 어떤 방식으로 조달하며, 대출에 따른 이자비용은 어떻게 감당할 것인지 미리 계산해봐야 한다.

3. 평형대를 잘 선택하라

청약통장은 청약가능한 평형대가 정해져 있다. 그러나 청약통장을 전환하거나 증액·감액을 통해 다른 평형대로 이동해 청약하는 것도 제한적으로 가능하다. 따라서 준비된 분양자금, 아파트 당첨시 거주계획, 가구원수 변화 가능성 등을 종합적으로 고려해 자신에게 맞는 평형을 선택하는 게 중요하다. 한번 아파트를 분양받으면 또 다시 아파트를 분양받기 어렵고, 세금 문제로 인해 일정 기간까지는 다른 평형대로 이사하는 것도 쉽지 않다는 점을 고려해야 한다.

4. 거주 목적인지, 투자 목적인지 정하라

아파트를 분양받는 경우 본인이 거주하려는 것인지, 투자 목적인지를 분명히 하는 게 좋다. 예를 들어 단순 투자목적이라면 3년 이상 보유한 뒤 양도소득세를 비과세받고 처분할 수 있는 곳을 선택할 수 있다. 그러나 서울과 수도권 5개 새도시, 과천지역은 3년 이상 보유요건 외에 2년 이상 거주요건도 갖춰야 양도세를 비과세받을 수 있다. 또 공공택지 아파트는 분양권 전매를 제한받을 뿐만 아니라 입주한 뒤에도 일정기간 전매할 수 없다는 점도 유의해야 한다.

5. 가점제 점수를 체크하라

집은 현재 가치보다 미래 가치가 중요하다. 만일 송파새도시처럼 나중에 투자가치가 더 높은 곳에 집을 장만할 수 있다면 기다리는 편이 낫다는 뜻이다. 따라서 2008년부터 시행예정인 청약 가점제를 잘 살펴보고, 이를 적절히 활용해야 한다. 가점제 적용이 유리한 사람이라면 굳이 서둘러 내집마련에 나설 이유가 없게 된다. 무주택 기간이 10년 이상으로 길고 나이가 40살에 가까운 가구주라면 여기에 해당된다.

최종훈 기자