분양가 상한제·원가 공개 9월 시행 토지임대부·환매조건부 10월 공급

하반기 달라지는 부동산제도

올해 하반기엔 부동산 가격을 안정시키기 위한 분양가 상한제 확대와 청약가점제, 반값 아파트 등 새로운 정책들이 쏟아진다.

주요 정책들은 주로 9월에 집중적으로 시행된다. 먼저 그동안 공공택지에서 공급되는 공동주택에 한해서만 적용되던 분양가 상한제가 민간택지까지 적용이 확대된다. 따라서 9월부터는 민간택지에서 공급되는 모든 재건축, 재개발, 주상복합 등 공동주택에도 적용된다. 수도권의 경우, 전매금지 기간도 민간택지에서 공급되는 공동주택은 전용면적 85㎡(25.7평) 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년으로 늘어난다.

분양가 상한제와 짝을 이루는 청약가점제도 시행된다. 9월부터 청약예금·부금 가입자들이 청약하는 전용면적 85㎡ 이하의 모든 민영주택은 25%만 현행 추첨방식으로 뽑고, 나머지 75%는 가점제를 적용해 당첨자를 뽑는다. 가점 계산은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약가입 기간에 따라 결정된다.

이와 함께 분양원가 공개도 일부 시행돼 분양가 상한제가 적용되는 공동주택의 분양원가를 입주자 모집공고에서 알려야 한다. 공공택지의 공동주택은 물론 수도권 등 분양가 상승 우려가 큰 지역의 민간택지에서 공급되는 일부 공동주택도 분양가 세목을 밝혀야 한다. 또 당첨자가 계약하지 않거나 주택소유자가 당첨된 부적격 당첨자의 분양 주택은 해당 주택을 사업자가 특정인에게 특혜 분양할 수 없고 모두 예비당첨자의 몫으로 돌려야 한다.

이밖에 재건축, 재개발 일반분양뿐 아니라 주상복합 등 민간택지의 85㎡ 초과 아파트에 대해 채권입찰제가 확대된다.

10월엔 토지임대부·환매조건부 분양주택이 수도권 주택공사 사업장에서 올 10월 중에 시범 공급된다. 토지임대부 분양주택의 건축 분양가는 7월 고시될 기본형 건축비를 적용하며, 토지 분양가는 임대기간을 30년으로 해 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 정한다. 환매조건부 분양주택의 환매기간은 20년으로 이 기간 안에 환매할 때는 사업자인 공공기관에 우선 넘겨야 한다. 질병, 해외이주, 직장이동 등 사유가 생기면 10년 안에도 환매할 수 있으며, 10년 이후엔 언제든 환매할 수 있다.

12월31일엔 신축주택 1가구 1주택 양도세 비과세 제도 가운데 주택수 산정 특례가 폐지돼 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년 안에 기존 주택을 팔아야 신축 주택이 주택수 산정에서 제외된다. 2008년부터는 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 신축 주택도 1주택으로 산정돼 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 내야 한다.

토지보상법 개정안이 하반기 중에 통과될 것으로 보여 토지보상금이 부동산 시장으로 역류하는 것을 막기 위한 대토보상제가 실시되고, 대토보상 때 양도소득세도 감면될 것으로 보인다. 또 채권보상을 확대하기 위해 현재 15%인 양도소득세 감면율을 높이거나 채권을 오래 보유하면 인센티브를 주는 방안도 도입할 방침이다.

도움말=닥터아파트

김규원 기자 [e-mail]