금리 차이 작고 10년이상 장기땐 고정금리 유리

은행별 주택담보대출 상품 내용

[부동산 특집] 주택담보대출
3년 이내 원금상환 계획이라면 변동금리 선택
대출 ‘집값의 30%’, 이자 ‘소득의 30%’ 선 적당

지난해 말 이후 대출금리가 큰 폭으로 하락하면서, 내 집을 마련하려는 사람들의 주택담보대출 수요도 늘고 있다. 집을 사기 위해 대출을 할 경우 보통 대출금액이 많고 상환 기간도 장기간에 걸쳐 있기 때문에 얼마를 대출할지, 금리 조건은 어떻게 할지, 또 만기와 상환 방식은 어떻게 선택할지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

■ 변동금리냐, 고정금리냐

지난달 한국은행이 발표한 통계를 보면, 올해 1분기 신규 주택담보대출 가운데 변동금리 대출 비중이 91.8%로 관련 통계가 작성되기 시작한 2001년 이후 가장 높았다. 변동금리가 고정금리보다 금리 수준이 낮은데다 경기침체로 인해 금리를 올릴 가능성도 크지 않은 상황이었기 때문에 당연한 현상이라고 할 수 있다. 실제로 지난해 하반기 이후 한은의 급격한 기준금리 인하로 변동금리 대출자들은 이자 부담을 상당히 덜 수 있었다.

하지만 지금은 상황이 조금 달라졌다. 경기하강이 마무리됐다는 예상이 나오면서 시장에서는 한은이 하반기에 기준금리를 인상할 것이라는 전망이 커지고 있다. 한은 기준금리가 올라가면 주택담보대출의 기준이 되는 3개월물 양도성예금증서(CD) 금리도 따라서 상승해 변동금리 대출자들의 이자 부담은 늘어나게 된다.

앞으로 금리가 상승할 것이라고 해서 단순히 변동금리보다 고정금리를 택하는 게 유리한 것은 아니다. 보통 시중은행 주택담보대출의 고정금리(3년 동안 고정금리)는 변동금리(3개월마다 변동)에 견줘 대체로 1.5~2%포인트 정도 높아 당장 매달 내야 하는 이자 부담이 더 크다. 또 금리 변동상황을 예측하기가 힘들고, 대출기간이나 상환 계획에 따라서도 유불리가 달라진다. 따라서 전문가들은 변동금리와 고정금리의 금리차, 상환 기간 등을 고려해 금리 조건을 선택하라고 조언한다. 이관석 신한은행 재테크팀장은 “금리가 비정상적으로 낮게 형성돼 있어 변동금리는 리스크 요인이 있다”면서도 “단기에 금리가 급등할 가능성도 크지 않아 3년 이내에 원금을 갚을 계획이라면 변동금리로 대출을 받는 게 낫다”고 말했다. 다만 그는 10년 이상 장기 대출이라면 고정금리를 선택하는 게 유리하다고 설명했다.

오세욱 주택금융공사 유동화기획부 차장은 “예를 들어 장기적으로 볼 때 1년 만기 변동금리 5%와 10년 만기 고정금리 6.5~7%의 이자 납입액은 같다고 본다”며 “대출한도나 세제혜택 등 다른 조건을 따지지 않고 금리만 본다면, 변동금리와 고정금리의 차이가 1.5%포인트 이하라면 고정금리를 선택하는 게 유리하다”고 말했다.

■ 대출금액·상환방식·만기는

집을 사기로 결정했다면 먼저 자금 조달 계획을 세워야 한다. 대부분의 서민·중산층은 대출을 받아야 집을 살 수 있지만, 무리한 대출은 결국 집을 날리고 신용마저 망치는 결과를 불러온다는 사실을 명심해야 한다. 전문가들은 일반적으로 대출금액은 주택 가격의 30% 이내, 매달 내는 이자는 월 소득의 30% 이내로 하면 크게 부담이 되지 않는다고 설명한다. 권장 대출한도 지수를 사용해 적정 대출 규모를 산출할 수도 있다. 오세욱 차장은 “권장 대출한도 지수는 3.8배인데, 예를 들어 연봉이 5천만원인 사람은 연봉의 3.8배인 1억9천만원 이내에서 대출을 고려해야 한다는 뜻”이라고 말했다.

금리와 대출금액을 결정했다면, 상환 방식과 만기도 고민해야 할 부분이다. 향후 집값이 오른 뒤 집을 팔아서 대출을 갚겠다고 생각한다면 단기 일시상환이나 장기 일시상환을, 매달 일정한 금액을 갚아나가기 원한다면 장기 분할상환을 선택하면 된다. 장기 분할상환은 ‘원리금 균등상환’과 ‘원금 균등상환’으로 나눠진다. 원리금 균등상환은 원금과 이자를 합해서 매달 같은 액수를 갚아나가는 방법이다. 원금 균등상환은 매달 갚는 원금이 균등하지만, 이자는 매달 상환된 원금을 제외하고 산정하게 된다. 따라서 초기에 상환하는 금액은 원리금 균등상환보다 많지만 시간이 지날수록 상환 액수가 줄어든다. 특히 상환 기간이 길어질수록 원리금 균등상환이 원금 균등상환보다 이자 부담이 훨씬 커진다.

예를 들어 1억3천만원을 연 6%의 금리로 대출받아 10년 동안 상환할 경우, 원금 균등상환은 이자 총액이 3932만5000원인 데 비해 원리금 균등상환은 4319만1983원으로 386만6983원이나 더 많다. 따라서 초반에 상환 부담을 감수할 수만 있다면 원금 균등상환이 더 유리하다. 특히 중도상환을 염두에 두고 있다면 초반에 원금을 많이 갚아버리는 원금 균등상환을 택하는 게 현명하다.

김수헌 기자 [e-mail]