안전진단 하는 은마아파트…강남 재건축 시장 술렁

안전진단 추진중인 서울지역 주요 중층 아파트

잇단 매물 취소에 경매 낙찰가 1주일새 2천만 ‘껑충’
“통과해도 추가분담금 많아져 재건축 속도 더딜 것”

서울 강남구청이 지난 13일 대치동 은마아파트에 대해 안전진단을 하기로 확정하면서 서울 강남권 중층(10~14층) 재건축 아파트 시장이 술렁이고 있다. 아파트를 내놨던 매도자들이 물건을 거둬들이는 한편, 경매시장에서는 일주일 만에 낙찰가가 2100만원 뛰었다.

15일 은마아파트 주변 공인중개업소에는 내놓았던 매물을 취소하는 전화가 잇따랐다. 대치동 ㄷ공인중개사 관계자는 “안전진단 소식과 함께 매도자들이 물건을 회수했다”고 말했다. 같은 날 서울중앙법원에서는 102㎡ 은마아파트 경매에 15명의 응찰자가 몰려 9억7200만원에 낙찰됐다. 지난 6일 같은 면적의 은마아파트가 9억5111만원에 낙찰된 것과 비교하면 한 주 만에 2100만원이 오른 것이다. 지지옥션 강은 팀장은 “미납된 관리비 등 추가 비용을 고려하면 오늘 낙찰가는 시세와도 큰 차이를 보이지 않을 정도”라며 “그럼에도 사람이 몰린 이유는 향후 가격이 오를 것이라는 기대감 때문”이라고 말했다.

기대감이 높아지고 있는 가운데, 전문가들은 은마아파트가 안전진단 통과를 조심스레 점치고 있다. 지난 1월 국토해양부가 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’을 개정하면서 항목별 가중치를 조정해, 구조안전성 배점이 줄어들고 주거환경과 비용분석 배점이 늘어났기 때문이다. 닥터아파트 이영진 소장은 “항목별 가중치 조절로 은마아파트처럼 주거환경이 열악한 곳은 안전진단 통과가 유리해졌다”고 전망했다. 개정안에 따르면 안전진단에서 A~C등급은 유지보수, D 등급은 조건부 재건축(시장·군수의 인·허가 시기 조정), E등급은 재건축을 하도록 돼 있어 D등급 이상을 받으면 은마아파트는 재건축을 추진할 수 있다.

하지만 안전진단이 통과되더라도 재건축에 속도가 붙긴 힘들 것으로 예상된다. 첫 단추인 조합설립을 위해선 조합원의 80% 이상 동의를 받아야 하는데, 14층인 은마아파트는 현재 용적률이 199%로 재건축을 해도 일반분양 물량이 적어 조합원 추가분담금이 상당할 것이라는 분석이 나온다. 인근 청실아파트는 안전진단 통과 뒤 조합설립까지 5년이 걸렸다.

이와 함께 전체 공급물량의 20%를 전용 60㎡ 이하의 소형으로 지어야 하는 소형평형 의무비율과 재건축 초과이익 환수도 풀어야 할 문제다. 소형평형 의무비율을 유지하면 은마아파트 소유자 일부는 재건축 뒤 집을 줄여가야 한다. 지난 1979년 완공된 은마아파트는 중형인 102~113㎡형 4424가구로 이뤄져 있다.

전문가들은 이런 제반 여건으로 미뤄볼 때, 은마아파트 재건축이 추진된다 하더라도 주변 부동산 시장에 미칠 영향을 크지 않을 것으로 보고 있다. 스피드뱅크 조민이 리서치팀장은 “대출규제, 금리인상 가능성, 재건축 자금출처 조사 등으로 시장분위기가 워낙 위축돼 있는 상황이라, 공격적인 추격매수가 일어나거나 하진 않을 것”이라고 내다봤다.

황춘화 기자 [e-mail]