동시다발 재개발, 중소형주택 공급부족 심각

[뉴스분석] 전셋값 오름세 강북 확산
5만3700가구 헐리지만 1만6900가구 건설 그쳐
“보금자리 대량공급 2012년까지 계속 될것”

서울 광진구 자양3동의 ㄱ공인중개사사무소에는 전셋집이 나오기만 기다리는 대기자 명단이 10여명에 이른다. 초·중·고등학교가 몰려 있는 이곳은 학군 수요 이동으로 해마다 이맘때면 전세 물량이 부족하긴 했지만, 올해는 ‘지독할’ 정도로 품귀현상을 빚고 있다. 이 중개사무소 대표는 “잠실에서 전세를 구하지 못해 넘어온 수요와 왕십리뉴타운 개발에 따른 이주수요까지 가세하면서 전세 구하기가 하늘의 별 따기”라고 말했다. 실제로 자양동 현대9차 전용 82㎡짜리는 2억6000만원 하던 전세가 최근 1주일 사이 2억8000만원으로 2000만원이나 올랐다. 이처럼 서울 강남권에서 시작된 전세난이 한강을 건너 주변지역으로 확산되고 있다.

부동산정보업체 부동산114가 집계한 연초 대비 29일 현재 서울지역 전셋값 변동률은 0.82%, 연율로 계산하면 10.4%에 이른다. 광진구가 2.45%로 가장 큰 폭으로 상승했고, 강남3구(서초·송파·강남)가 1~2% 상승해 뒤를 이었다. 이런 변동치는 전체 전셋집의 평균치여서, 실제 새로 계약을 맺는 세입자들이 체감하는 상승률은 이보다 훨씬 크다. 여기에 최근에는 영등포·용산·종로·동작·마포구 등 주변지역으로 가파른 오름세가 확산되고 있다.

전셋값 상승의 가장 큰 이유는 동시다발적인 도심 재개발에 따른 수급 불균형이다. 특히 서민층이 밀집한 단독·다가구주택의 수급 불균형이 심각하다. 서울시에서만 올해 5만3700가구의 단독·다세대주택이 도심재개발로 사라지지만 신규공급은 1만6900가구에 그친다.

전세수요가 집중되는 중소형 아파트 공급이 대형에 견줘 줄어든 것도 전세난의 배경이다. 닥터아파트가 2003년부터 2010년까지 수도권 입주아파트를 분석한 결과, 전용 85㎡ 이하가 차지하는 비율은 2005년 80.73%에 이르렀는데 올해는 50.87%로 낮아졌다. 서울시만 보면, 전용 60㎡ 이하 소형은 8251가구로 26.9%에 그쳤다. 건설사들이 수익이 큰 중대형 아파트 공급에 주력한 탓이다.

또 최근의 전세시장 불안은 분양값이 싼 주택을 분양받기 위해 당분간 전세 거주를 감내하려는 수요자들이 증가한 데도 원인이 있다. 김규정 부동산114 본부장은 “분양값이 3.3㎡당 850만~1000만원대로 저렴한 보금자리주택을 기다리거나 집값이 더 떨어질 것으로 보는 수요자들이 집을 구입하지 않고 교육과 교통여건이 좋은 곳의 전세를 찾고 있다”고 전했다.

부동산업계에선 보금자리주택 대량 입주가 시작되는 2012년까지는 이사철마다 전세난이 벌어질 것으로 보고 있다. 하지만 올해 전셋값 상승이 집값 상승의 악순환으로 이어지진 않을 것이란 전망이 지배적이다. 현재 서울지역 아파트의 매맷값 대비 전셋값 비율은 평균 40.6%로, 최고치를 기록했던 2001년 64%에 견줘선 꽤 낮은 수준이다. 매맷값과 전셋값 격차가 좀더 좁혀질 여지가 있는 셈이다.

최종훈 황춘화 기자 [e-mail]