양도세 감면 종료 D-8, ‘미분양 털기’ 마케팅 주의보

수도권 주요 미분양 아파트

분양가 인하·자동차 경품 등 파격조건 내걸어
주변시세보다 낮아야 혜택…신중히 접근해야

양도소득세 감면시한 만료가 코앞으로 다가왔다. 양도세 감면 혜택은 지난해 2월 미분양주택 해소 등 경제활성화를 위해 정부가 올해 2월11일까지 취득하는 신축·미분양주택에 대해 5년간 양도세를 면제해 주기로 한 정책이다. 11일까지 계약분에 한해 적용되기 때문에 현재 일정상 신규분양주택은 해당되지 않으며, 미분양주택만이 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 건설사들은 양도세 감면 ‘약발’이 떨어지기 전에 미분양아파트를 한 가구라도 더 팔기 위해 총력 마케팅을 벌이고 있다. 하지만 양도할 때 분양가보다 시세가 높지 않으면 양도세 혜택은 무의미하므로 수요자들은 구입 목적을 분명히 하고 신중하게 접근해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

■ “미분양 털자” 건설사 극성 마케팅 ‘양도세혜택 종료 D-10일’. 지난 1일 인천 영종하늘도시의 한 본보기집 안 상담창구 뒤로는 양도세 감면 혜택 종료 일자를 알리는 가림막이 크게 걸려 있었다. 현장에는 평상시보다 10배 이상 많은 분양요원들이 방문객을 안내하고 있었다. 건설사들의 디데이(D-day) 마케팅이 통한 덕인지 일부 본보기집에는 수백명의 방문객이 몰리기도 했다.

계약금 인하, 중도금 무이자 융자 등 건설사들은 파격적인 조건을 내걸었다. 영종하늘도시에서 힐스테이트를 분양중인 현대건설은 계약금을 10%에서 5%로 내렸고, 중도금 60%에 대해 이자후불제를 적용하고 있다. 건너편에서 분양중인 ㈜한양은 계약금 1500만원 정액제와 중도금 40% 무이자 조건을 내걸었다. 대규모 미분양을 안고 있는 김포 한강새도시의 건설사들 역시 계약금 5%, 중도금 전액 무이자는 물론 동·호수 수요자 지정 혜택까지 주며 계약을 유도하고 있다. 경품을 내걸거나 분양가를 깎는 곳도 있다. 경기도 용인의 대주피오레는 2006년 분양가에서 15%를 깎아 분양중이다. 현대건설은 인천 검단힐스테이트 4차 계약자 가운데 추첨을 통해 다음달 11일 기아자동차의 K7자동차를 줄 예정이다.

■ ‘웃돈’ 붙어야 양도세 감면도 ‘빛’을 본다 양도세는 시세차익에 매기는 세금이다. 따라서 수요자 처지에서는 건설사가 어떤 좋은 조건을 내놓는다 해도 ‘웃돈’이 붙지 않는다면 아무 의미가 없는 혜택이다.

예를 들어 3억원(최근 계약조건에 따라 계약금은 5%인 1500만원)에 구입한 공급면적 111㎡형 아파트를 3년 뒤 3억2000만원에 판다고 가정해보자. 양도세는 양도가액에서 취득가액(분양가)과 필요경비(법무사등기비용, 취득·등록세 2%)를 제한 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제(1인당 연간 250만원)를 뺀 과세표준에 세율을 적용한다. 이 경우 필요경비 약 1000만원을 뺀 양도차익은 1000만원이며, 장기보유특별공제(1주택자 3년 이상 4년 미만 보유 12%)와 기본공제를 빼면 과세표준은 510만원이 된다. 여기에 세율 6%(과세표준 1200만원 이하)를 곱하면 양도세는 30만6000원이 나온다. 감면의 의미가 없는 것이다.

결론적으로 아파트를 되팔 때 양도가액이 분양가와 필요경비의 합보다 많지 않으면 세금이 부과되지 않는다는 점이 중요하다. 또 판매가격이 분양가 그대로라면, 오히려 취득·등록세 등 필요경비만큼의 손해를 보게 되는 셈이고, 분양대금 가운데 은행 대출을 통해 계약금과 중도금 등을 마련했다면 금융비용 부담을 떠안게 된다. 부동산정보업체 닥터아파트 이영진 소장은 “현재 상태에서는 앞으로 가격이 오를지 안 오를지를 예측하기는 힘들다”며 “이미 가격이나 입지 측면에서 검증된 지역은 미분양이 해소됐거나 애초에 미분양이 생기지 않은 만큼, 미분양단지를 구입할 때는 주변 시세보다 분양가가 낮은 단지에 계약하는 등 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.

■ 서울 아파트와 무주택자는 양도세 감면 혜택과 별개 미분양아파트를 구입할 때 이 외에도 주의해야 할 것들이 있다. 우선 서울은 양도세 감면 대상지역이 아니다. 일부 투자자들이 중랑구나 광진구 등의 일부 미분양아파트가 양도세 감면 혜택을 받는 것으로 오해하고 있지만, 양도세는 서울을 제외한 과밀억제권역 전용149㎡ 이하에 5년간 60%, 과밀억제권역이 아닌 지역은 면적에 관계없이 5년간 100% 면제된다. 특히 인천과 남양주와 같이 같은 행정구역 안에서도 과밀억제와 비과밀억제권역으로 나뉘는 경우 수요자들은 관심지역이 어디에 해당되는지 꼼꼼히 살펴야 한다.

마지막으로 1가구1주택자로서 양도가액 9억원 이하 아파트 한 채를 3년이상 보유하고 2년 이상 거주한다면 양도세 면제 대상이어서 ‘5년간 양도세 감면’ 자체가 무의미하다. 따라서 거주 목적인 무주택 실수요자라면 11일 이전에 무리하게 자금을 동원해 미분양주택을 구입할 필요가 없으며 앞으로 신규 공급되는 아파트의 가격과 입지를 따져본 뒤 청약해도 무방하다는 게 전문가들의 조언이다.

황춘화 기자 [e-mail]