아파트 전세난에 중소형 오피스텔 뜬다

수도권 오피스텔 분양계획 및 분양현황

규제 완화 움직임 주목…안정적 임대수익 매력도
성남 등 20여곳 분양중…교통·규모·수요 따져봐야

올 들어 수도권 일대 전세난이 확산하면서 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 오피스텔은 신혼부부, 독신자, 직장인 등 1~2인 가구가 주거용으로 쓸 수 있는 아파트의 ‘대체재’ 특성이 있기 때문이다. 아파트 전셋값이 오르면 오피스텔 수요가 늘고, 반대로 전셋값이 안정되면 오피스텔 수요가 줄어드는 경향이 뚜렷하다. 또 오피스텔은 수요자로서는 비교적 소액투자가 가능한데다, 월세를 놓아 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 매력을 지니고 있다.

■ 오피스텔 규제완화 움직임 오피스텔에 대한 규제완화 움직임이 있는 것도 주목해볼 만하다. 국토해양부는 침체에 빠져있는 민간의 주택공급 활성화를 겨냥해 오피스텔을 ‘준주택’으로 분류하는 규제완화를 추진하고 있다. 바닥난방 허용면적을 현행 전용 85㎡ 이하에서 85㎡ 초과로 확대하고, 건축비의 50%까지 국민주택기금을 지원하는 방안을 검토중이다. 그러면서도 종전대로 분양가 상한제와 청약통장 가입자 신청 등 주택법 적용은 받지 않도록 한다는 게 핵심이다. 이에 따라 민간업체가 주거지역이 아닌 곳에서도 자투리땅을 활용해 오피스텔을 쉽게 지을 수 있도록 하겠다는 것이다.

그러나 이런 규제완화 방안에 대해선 회의적인 시각도 있다. 현행법에는 주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우 다주택 중과 대상이 된다. 이 때문에 국토부는 오피스텔은 몇 채를 소유하더라도 일반 주택과 달리 중과세 대상에서 제외하는 방안을 기획재정부와 협의하겠다는 방침이지만 일반 다주택자와의 형평성 문제로 인해 논란이 일고 있다. 바닥난방 허용 면적을 중대형으로 확대하는 방안에 대해서도 반대론이 있다. 중대형에 바닥난방을 허용할 경우 오피스텔과 아파트의 경계가 모호해지고, 분양 때 청약통장이 필요 없다는 점 때문에 투기수요가 몰릴 가능성도 크다는 지적이 나온다.

그러나 이런 규제완화 여부에 관계없이 중소형 오피스텔 가격은 이미 상승세다. 지난 2월 한 달간 수도권의 오피스텔의 매맷값과 임대료는 중소형을 중심으로 뚜렷한 상승세를 보였다. 부동산114(www.r114.co.kr) 조사를 보면, 공급면적 66㎡ 미만 소형 오피스텔은 매매가격이 0.23% 올라 전체 상승률(0.13%)을 크게 웃돌았다. 66㎡ 이상 99㎡ 미만의 전세가격은 0.45% 올랐고 월세도 한 달간 0.11% 상승해 평균치를 웃돌았다. 이처럼 전월셋값이 오르면서 오피스텔 임대사업을 원하는 투자자도 늘어나는 추세다. 부동산114 김규정 부장은 “지난 2월 아파트에 대한 양도소득세 감면 기간이 종료되면서 수익형 부동산인 오피스텔 매력이 상대적으로 부각되는 상황”이라고 말했다.

■ 어디서 분양하나? 지난 1년간 양도세 감면기간 시기에 건설사들이 아파트 공급에 주력한 탓에 수도권에서 분양중이거나 분양을 앞둔 오피스텔 물량이 많지는 않다. 현재 서울, 경기, 인천 지역에서 분양중인 곳은 20여곳에 이른다. 연내 분양 예정인 수도권 오피스텔은 서울, 인천 등지의 10곳 정도에 그칠 전망이다.

전문가들은 오피스텔을 고를 때 규모, 교통, 임대수요 등 세 가지 조건을 따져봐야 한다고 조언하고 있다. 서울 등 도심 오피스텔은 중소형 위주의 단지면서 위치는 교통이 편리한 역세권일수록 좋다. 서울 외곽지역에서는 출퇴근이 편리하고 편의시설과 교육환경 등 기반시설이 잘 갖춰진 대단위 아파트 단지 인근이 적합하다.

부동산114는 최근 중소형 오피스텔이 분양중인 곳으로 경기 동탄새도시, 성남, 인천 등지를 추천했다. 경기 화성 동탄새도시 중심상업지구에 위치한 ‘트라이엄프’는 임대수요가 풍부한 곳으로 꼽힌다. 12만여명의 삼성 관계자들과 중심상업시설 종사자, 동탄2새도시 관련자 등 지역 기반 배후수요가 탄탄한 편이다. 56~79㎡ 295실을 규모로 분양가는 3.3㎡당 600만원대다.

교통이 편리한 오피스텔로는 지하철 8호선과 분당선이 환승되는 성남 모란역 역세권에 위치한 ‘신안메트로칸’이 눈길을 끈다. 72~99㎡형 279실 규모로 단지 안 12층에 피트니스센터가 마련되는 게 특징이다. 모란시장, 롯데시네마 등 주변 편의시설도 잘 갖춰진 편이다. 분당~수서 간 도시고속화도로를 이용해 송파와 강남 접근성이 좋은 편이다.

인천 남동구 논현동 ‘유호앤시티’는 소액투자가 가능한 오피스텔이다. 아파트를 포함해 1, 2단지 총 832세대 규모의 주상복합 단지로, 오피스텔은 3개 동 354실로 47~58㎡의 소형으로 짓는다. 단지 규모가 크고 보육시설이 제공될 계획이어서 자녀를 둔 실수요자들도 관심을 가질 만하다.

한화건설은 다음달 인천 남동구 논현동 ‘에코메트로3차 더 타워’를 선보인다. 아파트 644가구 외에 오피스텔 전용 46~81㎡ 282실이 공급된다. 호텔식 중앙냉방시스템을 적용해 별도의 개별 실외기와 에어컨을 설치할 필요가 없고, 냉방비를 절감할 수 있도록 했다. 서해바다를 끼고 들어선 논현지구와 개발 완료단계에 들어선 239여만㎡ 규모의 미니새도시 인천 에코메트로의 생활환경을 그대로 누릴 수 있다. 2011년에는 수인선 전철 소래역이 들어설 예정이며 제3경인고속도로, 인천대교, 제2서울외곽순환도로 등의 교통망을 갖추게 된다.

최종훈 기자 [e-mail]