분양가 오르고 지역 줄고…‘보금자리’ 찬바람 들라

내일부터 3차 사전예약
주변 시세 80~90%선…시세차익 크게 줄어
실수요 위주로 접근하고 분납 임대 노려볼만
입지좋은 하남 감일, 불입액 1000만원 ‘당첨권’

■ 입지는 하남 감일지구 눈길 우선 입지 여건이 좋은 하남 감일지구가 가장 눈길을 끈다. 위치로 보면, 시범지구인 하남 미사지구보다 높은 점수를 줄 수 있다. 지구 서남쪽 반경 2㎞ 안에 지하철 5호선 올림픽공원, 방이, 오금, 거여역 및 지하철 9호선 3단계 구간 종점인 오륜역(예정)이 있다. 위례(송파)새도시도 가깝고, 서울 외곽순환도로도 인근이다. 분양가는 3.3㎡당 990만~1050만원으로 하남시 평균 시세와 비교하면 95% 선이다. 하지만 인근인 위례새도시(1190만~1280만원)와 강남 세곡지구(1150만원)보다는 저렴하다. 하남 감일지구는 청약저축 900만~1000만원 가입자면 당첨권에 들 것으로 전문가들은 보고 있다.

서울 구로 항동지구는 부천시와 붙어 있다. 지구 주변에 천황1, 2지구와 부천 옥길, 시흥 은계 등 2차 보금자리주택지구도 가까워 앞으로 주택공급 과잉 현상이 발생할 수 있다. 항동지구 분양가는 3.3㎡당 950만~990만원이다. 이는 이미 사전예약한 강남 세곡지구(1030만~1150만원)에 견줘 3.3㎡당 80만~160만원밖에 차이가 나지 않는다. 따라서 청약저축 불입액이 적은 사람도 당첨될 수 있을 전망이다.

인천 구월지구는 미분양 가능성이 가장 높은 곳이다. 최근 인천지역은 송도, 청라, 영종하늘도시 등에서 아파트 공급이 너무 많아 전체적으로 과잉 공급이라는 지적도 나오고 있다. 3.3㎡당 850만~860만원인 분양가도 주변 시세와 큰 차이가 없다.

■ 지역우선공급 제도 활용해야 3차 보금자리주택에 꼭 들어가려면 지역우선공급 제도를 활용하는 것이 유리하다. 특히 인기지역의 주택형에 당첨되기 위해서는 꼼꼼한 청약 전략을 세우는 것이 좋다.

서울 항동은 서울지역 거주자에게 50%가 우선공급되고, 나머지 50%는 경기·인천지역 거주자도 청약할 수 있다. 하남 감일지구는 하남시 거주자에게 공급 물량의 50%, 서울을 비롯한 수도권 거주자에게 50%가 배정된다. 지구별로 해당 지역에 6개월~1년 이상 거주해야 청약자격이 주어진다.

청약저축 가입기간이 짧고 불입액이 적은 사람은 생애최초, 신혼부부, 노부모 등 특별공급을 활용해볼 만하다. 당첨 확률을 높이고 싶거나 목돈이 없으면 10년 임대와 분납 임대를 노려보는 것도 방법이다. 이번에는 하남 감일지구와 인천 구월에서 임대아파트가 공급된다. 10년 임대의 환산 임대료는 주변 전세가의 75~85% 수준이다. 10년 임대주택은 분양 전환시점에 분양가가 결정된다.

18일부터 시작되는 수도권 3차 보금자리주택에 대한 사전예약에선 입지와 분양가 등을 종합해볼 때 하남 감일지구가 상대적으로 인기를 끌 것으로 전망되고 있다. 한국토지주택공사 제공

■ 실수요 위주로 청약해야 3차 보금자리주택 사전예약 물량은 대체로 시세 차익을 기대하기는 힘들다. 추정분양가가 주변시세의 90% 수준까지 높아진데다 입지 여건도 1, 2차에 견줘 상대적으로 좋지 않아서다.

하남 감일지구의 경우 주변인 입주 4년차의 ‘하남 지에스자이’ 전용 60㎡는 3.3㎡당 1229만원 선이다. 감일지구 보금자리주택이 이보다는 3.3㎡당 180만원 이상 저렴하다. 그러나 하남시 아파트 평균 시세는 3.3㎡당 1066만원으로, 감일지구 추정분양가와 큰 차이가 없는 실정이다.

구로 항동의 현대홈타운 스위트 전용 84㎡는 1125만원 선으로 추정분양가의 88% 수준이지만 역곡동의 대림 이편한세상 1차 전용 84㎡는 952만원, 동부센트레빌 1단지 84㎡의 1081만원과 견주면 경쟁력이 크다고 볼 수 없다. 인천 구월동의 힐스테이트 3단지와 롯데캐슬 골드 2단지의 전용 83㎡는 3.3㎡ 970만~1000만원이다. 구월동의 ㅇ공인 관계자는 “힐스테이트의 소형 평형 호가(부르는 값)는 3.3㎥당 1000만원 선이지만 매매가는 더 낮고 급매물도 많다”고 말했다.

3차 보금자리는 분양가 경쟁력이 없고, 전매제한기간이 7~10년임을 고려하면 실수요 위주로 접근하는 것이 바람직하다고 전문가들은 말한다. 금리도 상승할 가능성이 높아 많은 대출은 자제하는 것이 유리하다.

특히 본청약 시기가 인천 구월은 2012년 3월, 하남 감일은 블록별로 2012년 12월, 2013년 5월, 서울 항동은 2014년 4월로 크게 다른 것도 유념해야 한다. 입주는 2015년 4~9월 예정이다. 본청약 시기가 차이 나는 것은 서울 항동의 시행사인 에스에이치(SH)공사가 주택을 80% 이상 지은 뒤 후분양하기 때문이다.

부동산114 김규정 본부장은 “이번 3차 보금자리는 미분양 가능성도 있는 만큼 주변 시세, 출퇴근과 학교 등 거주여건, 자금 능력 등을 고려해 청약하는 게 좋다”고 말했다.

허종식 선임기자 [e-mail]