쏟아지는 임대사업 주택, 꼼꼼히 따져야 투자 실속

작지만 실속있는 1~2인 주거 공간을 표방하는 오피스텔의 실내 디자인 경쟁도 치열하다. 송파 한화 오벨리스크에 설치된 주방 가구(왼쪽)와 56㎡형 실내 모습. 한화건설 제공

송파, 대단지 오피스텔…용산·인천등 소형주택 붐
싼 분양값 ‘착시’ 경계…전용면적 등 꼼꼼히 살펴야

지난 9일 공개청약을 받은 서울 강남의 한 소형 오피스텔은 평균 경쟁률이 56 대 1을 기록하는 등 과열 현상을 빚었다. 앞서 지난해 말 서울 관악구에서 공급된 한 도시형 생활주택도 10 대 1의 경쟁률을 보이며 팔려나가는 등 인기가 높았다.

최근 공급이 줄을 잇는 원룸형의 소형 오피스텔과 도시형 생활주택은 계약 때 초기 자금부담이 적고 고정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 것이 장점으로 부각된다. 시세가 오를 경우엔 덤으로 시세 차익도 기대할 수 있다. 다만 최근에는 공급 물량이 늘어나고 있기 때문에 수요자들은 분위기에 휩쓸리지 말고 ‘옥석’을 가리는 게 중요해졌다. 전문가들은 교통 여건, 단지 규모, 편의시설 등 삼박자를 두루 갖춰 주변 오피스텔을 압도할 만한 단지를 선택하는 게 좋다고 지적한다.

오피스텔과 도시형 생활주택 세제 비교

■ 송파 매머드급 오피스텔 눈길

이달 들어 서울과 새도시 등에서 차별화된 설계나 저렴한 분양값 등을 앞세운 오피스텔이 속속 선보이고 있다.

한화건설은 서울 송파구 문정동 가든파이브 활성화단지 1-1구역에 짓는 ‘한화 오벨리스크’를 23일부터 분양한다. 전용면적 23~76㎡ 1533실로 이뤄진 매머드급으로, 이 가운데서도 전용 23~29㎡ 소형이 1448실로 구성돼 있다.

한화 오벨리스크는 서울에선 처음으로 ‘싱글들을 위한 커뮤니티형 오피스텔’을 테마로 내세운 게 특징이다. 이를 위해 주상복합이 아닌 오피스텔로는 드물게 피트니스클럽, 독서실, 북카페, 멀티미팅룸, 세탁물 서비스룸 등 커뮤니티시설과 편의시설을 1층에 설치하기로 했다. 또 9~14층에는 당구장, 디브이디(DVD)룸, 휴게실, 동호회실이 들어선다. 이런 커뮤니티시설을 통해 지금까지는 ‘잠만 자는 공간’으로 인식돼 있는 오피스텔을, 문화를 누리고 건강을 지키는 ‘원스톱 라이프 공간’으로 탈바꿈시킨다는 구상이다. 실내 디자인에 적용한 ‘풀퍼니시트 시스템’도 눈길을 끈다. 냉장고, 세탁기, 전기쿡탑, 전기오븐, 텔레비전 등 빌트인 가전 외에 홈네트워크 무선 접속장치, 붙박이장, 욕실장, 책상, 주방가구 시스템 등을 모두 갖춰 임차인이 몸만 들아와도 살 수 있도록 했다. 분양값은 3.3㎡당 평균 1100만원으로, 소형은 모두 2억원 미만이다. 업체 쪽은 문정동 일대 임대시세로 볼 때 오벨리스크의 예상 임대수익률을 연 6% 이상으로 내다보고 있다.

포스코건설은 다음달 서울 성동구 행당동에 짓는 ‘서울숲 더샵’을 분양한다. 오피스텔은 전용면적 28~60㎡로 69실, 아파트(495가구)까지 포함된 주상복합이다. 오피스텔 평균 분양가를 3.3㎡당 900만원 수준에 책정할 예정이다. 그밖에 동탄새도시에서도 최근 ‘석진 블루체’ 오피스텔이 분양에 들어갔다.

도시형 생활주택은 서울과 인천 등에서 공급 물량이 잇따라 나오고 있다. 동아건설은 서울 용산구 문배동에 전용면적 13~21㎡ 도시형 생활주택 83실과 오피스텔 18~27㎡ 100실로 이뤄진 ‘용산 프라임팰리스’를 분양 중이다. 나이아가라건설은 인천 주안역 앞에 지상 12층, 공급면적 28~31㎡ 원룸형 도시형 생활주택 99실과 오피스텔 16실로 구성된 ‘주안네오빌 3차’를 분양하고 있다.

■ 임대 수익률 잘 따져봐야

실입주가 아니라 임대를 놓을 목적으로 오피스텔과 도시형 생활주택을 분양받으려는 수요자인 경우에는 분양값과 임대 수익률이 중요하다. 최근 서울지역에 공급이 많은 원룸형 오피스텔과 도시형 생활주택은 공급면적 기준 30~50㎡ 정도, 분양값은 총액 1억~2억원대가 대부분이다. 그러나 분양값이 저렴하다고만 볼 수 없는 경우도 많다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 아파트와 달리 50% 정도로 낮아 전용면적을 기준으로 한 분양값은 생각보다 높은 경우도 흔하기 때문이다. 일종의 분양값 ‘착시 현상’을 경계해야 한다는 것이다.

물론 분양값 자체보다는 투자비에 견줘 적정한 임대수익이 나올 수 있느냐가 투자 여부 판단의 관건이다. 예를 들어 분양값이 1억6800만원인 오피스텔을 계약자가 자기 자금으로 분양받는다고 가정할 경우 월세 기준으로 월 98만원의 임대료가 나와야 세전 임대 수익률이 연 7%에 이르게 된다. 그러나 최근 기존 소형 오피스텔의 임대 수익률은 연 5%에 못 미치는 경우도 많은 실정이다. 따라서 새 오피스텔 계약에 앞서 수요자는 현지의 비슷한 여건을 갖춘 오피스텔 등의 임대 시세를 두루 조사해볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 부동산 투자자문업체 유엔알컨설팅의 박상언 사장은 “막연히 시세 차익을 기대하지 말고 보수적인 수준으로 예상한 임대수익률을 근거로 투자 여부를 결정하는 게 좋다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

■ 오피스텔-도시형 주택비슷해 보이지만 달라요

무주택 유지하려면 오피스텔
소형주택 여러채 보유땐 중과세

최근 들어 오피스텔과 도시형생활주택이 한 건물 안에 나란히 들어서는 사례가 늘어나고 있다. 이런 경우 두 상품은 편의시설을 공유하면서 분양값 차이도 거의 없는 편이다. 특히 지난해부터 전용 85㎡ 이하 오피스텔의 바닥난방이 허용되고 욕조를 포함한 욕실을 설치할 수 있게 되면서 두 상품의 내부 설계와 인테리어도 비슷해졌다. 입주자 입장에서는 오피스텔과 도시형생활주택의 차이를 피부로 느낄 수 없게 된다.

그러나 임대를 놓을 목적으로 투자하려는 사람에게는 두 상품의 차이가 중요하다. 투자자가 주택 소유자인지, 청약통장 가입자인지 등 각각의 처지에 따라 오피스텔과 도시형생활주택 사이의 선택이 뜻밖에도 크게 다른 결과를 가져올 수 있기 때문이다.

오피스텔은 주거와 사무를 겸할 수 있는 공간이지만 법적으로는 주택이 아닌 업무시설로 분류된다. 이에 따라 주택에 적용되는 청약제도, 전매제한, 총부채상환비율(DTI) 규제 등을 받지 않는다. 주택이 아니므로 분양을 받아도 무주택 자격을 유지할 수 있고, 1가구2주택에 해당하지 않게 된다. 반면 도시형생활주택은 청약제도, 전매제한 등 규제는 없는 대신 세법상으로는 명백한 주택으로 취급된다.

요즘 투자자들의 관심이 많은 임대사업과 관련해서도 큰 차이가 있다. 먼저 오피스텔의 경우엔 주거용으로 세를 놓았다고 해도 주택 임대사업자로는 등록할 수 없다. 일반 임대사업자로 등록할 수는 있지만 주택 임대사업자에게 적용하는 세제 혜택은 주어지지 않는다. 대신 오피스텔은 2채 이상을 보유해도 중과세 대상에는 해당하지 않는다. 반면 1주택 소유자(배우자 포함)가 도시형생활주택을 분양받을 경우엔 1가구2주택에 해당돼 중과세 대상이 되며, 중과세를 피하기 위해선 3채(서울, 수도권 기준) 이상을 임대하는 임대사업자로 등록해야 한다.

최종훈 기자