시행령 공포 뒤 잔금 받으면 ‘혜택’

계약했어도 공포 뒤 등기 땐 ‘혜택’

9억원 초과 부분만 과세
고가주택도 감세효과 커

양도세 ‘2년거주’ 폐지 문답

다음달부터 서울·과천·5개 새도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 9억원 이하 1가구 1주택자는 거주 기간에 관계없이 3년만 보유하면 양도소득세를 내지 않게 된다. 지금까지는 이들 지역의 경우 양도세를 비과세 받으려면 다른 곳과 달리 2년 거주 요건이 따로 필요했는데, 정부가 ‘5·1 부동산 대책’을 통해 이를 폐지하기로 결정한 데 따른 것이다. 관련된 궁금증을 문답으로 살펴본다.

-언제부터 적용되나?

=기획재정부는 늦어도 6월 초 시행령 개정을 완료한 뒤 국무회의 의결을 거치는대로 공포할 방침이다. 이에 따라 시행령 개정안 공포일 이후 양도하는 주택부터 바뀐 규정이 적용된다. 법 개정을 앞둔 취득세 인하처럼 발표일부터 소급 적용하지는 않는다. 이미 계약을 체결한 경우에도 잔금 납부일과 등기일이 개정 시행령 공포 이후라면 양도세 혜택을 받을 수 있다. 양도일은 주택 잔금 지급일이 원칙이지만, 등기가 먼저 이뤄진 경우는 등기일을 기준으로 한다.

-양도세는 얼마나 줄어드나?

=매도 가격과 양도차익에 따라 달라진다. 5년 전 6억5000만원에 구입한 아파트를 8억2000만원에 매도한다고 가정하면, 현재는 1625만원(장기보유 공제, 기본공제, 필요경비 등 계산)의 세금이 나오지만 거주요건 삭제 이후에는 한 푼도 내지 않아도 된다.

-9억원 이하 주택은 물론 9억원 초과 주택도 세금 감면 혜택이 크다는데?

=그렇다. 7억원에 매입한 아파트를 5년 동안 보유하고, 거주는 하지 않은 채 10억원에 매도한 경우 현재는 약 4500만원의 양도세가 부과된다. 이는 취득세 등 필요경비를 제외한 양도차익이 2억7000만원이라고 가정하고, 장기보유특별공제(1억800만원), 기본공제(250만원)를 제외한 1억5950만원이 과세표준이 된 데 따른 것이다. 그러나 거주요건이 폐지되면 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추게 돼 양도가액에서 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세해 과세표준이 1370만원으로 줄어들고, 최종 부과될 양도세도 107만원으로 종전보다 4394만원 감소한다.

-이번 조처로 인한 양도세 감면대상 주택 수는?

=1가구 1주택자가 서울과 과천, 5개 새도시 지역에서 2년 거주 요건을 채우지 못하고 3년 이상 보유하고 있는 주택 수를 파악할 방법은 없다. 부동산정보업체 ‘부동산114’에 따르면 이들 7개 지역에서 9억원 이하 아파트는 약 132만가구에 이르고, 이 중 보유 3년 조건을 충족할 수 있는 입주 3년차 새 아파트만도 7만여가구다.

-매도 계약을 체결했으나 잔금 납입일이 5월 말인 경우는?

=이 경우 매수자와 협의해 잔금 지급일을 늦추는 것도 방법이다. 하지만 6월 이후로 잔금 지급일을 넘기면 6월1일 소유자 기준으로 부과되는 재산세를 매도자가 부담해야 하는 문제가 생긴다. 재산세보다 양도세 감면액이 크면 매수자를 설득해볼 만하다.

최종훈 기자