9억 집에 살면서 6억 2채 세놓으면양도세 1억·종부세 연700만원 덜내

‘8·18 전월세대책’ 임대사업 다주택자 특혜

전·월세 안정방안으로 발표된 ‘8·18 대책’에 따라 임대사업자가 받게 될 세금 감면 혜택이 지나친 ‘부자 감세’로 치닫고 있다는 지적이 나오고 있다.

정부가 지난 18일 내놓은 전·월세 대책은 수도권에서 2주택 이상 보유자가 임대사업에 나서면 대폭의 감세 혜택을 주는 것을 핵심으로 하고 있다. 특히 눈길을 끄는 것은 새로 임대주택을 취득하지 않더라도 기존의 수도권 2주택자 또는 3주택자가 단순히 임대사업자로 등록해도 똑같은 감면 규정을 적용하기로 한 것이다.

수도권 임대주택 사업자에 대한 가장 큰 혜택으로 꼽히는 대목은 본인이 거주하는 집에 대한 양도소득세를 비과세 받도록 한 것이다. 지금까지는 2주택 이상을 보유한 경우 임대사업자 등록 여부에 관계없이 본인이 거주했던 집에 대해 양도세가 부과됐다. 하지만 앞으로는 임대사업자로 등록해 6억원 이하, 전용면적 149㎡ 미만 주택을 5년 이상 임대한 경우 본인 거주 주택 3년 보유 조건을 갖추면 양도세를 비과세(9억원 초과주택의 경우 초과분만 과세)하기로 했다.

수도권에 사는 3주택 보유자로서 거주 주택이 9억원이고 2채의 임대주택이 각각 6억원인 사람이 임대사업자로 전환하면 앞으로 받게 될 세금 혜택은 어느 정도일까? 먼저 거주 중인 주택을 5년간 보유한 뒤 9억원(취득가 6억원)에 매각하는 경우로 가정하면 현행 세법으로는 양도세가 8922만원 나오게 된다. 그러나 임대사업자가 되면 비과세를 받아 이 세금을 한 푼도 내지 않게 된다.

2채의 임대주택을 5년 임대 뒤 각각 8억원(취득가 6억원)에 매각할 때도 양도세가 줄어든다. 임대사업자가 아닌 때는 이 경우 양도세 1억2422만원을 내야 하지만 임대사업자가 되면 장기보유특별공제를 받아 1억322만원을 내면 된다. 2100만원의 절세효과가 생기는 셈이다. 만일 내년까지 한시적으로 유예하기로 한 다주택자 중과세가 부활한다고 가정한다면 중과세를 적용받지 않는 임대사업자의 절세액은 1억1528만원으로 크게 늘어난다.

종합부동산세 절세 효과도 적지 않다. 현행 종부세는 합산과세로 3주택의 합계액인 21억원에 다주택자 공제 6억원을 적용한 15억원에 다시 공정시장가액비율 80%를 적용하면 과표구간은 12억원이다. 여기에 이 구간의 세율(0.75%)을 적용하고 세부담 상한 등을 적용하면 종부세액은 700만원선에 이른다. 그러나 임대사업자는 거주주택에 대해서만 종부세가 부과되나 1주택자는 9억원까지 공제되고 취득가액이 6억원 이하인 임대주택은 합산되지 않으므로 종부세를 전혀 내지 않아도 된다. 그대로 연간 700만원의 종부세를 감면받는 셈이다.

세무법인다솔의 안수남 대표세무사는 “수도권 임대사업을 활성화하기 위해 임대사업자의 거주 주택에 대해 양도세를 비과세하는 조처는 파격적인 인센티브”라며 “다주택자로서는 임대사업 수익보다는 본인 거주 주택의 양도세 절세를 위해서라도 임대사업자로 대거 등록하게 될 것”이라고 말했다.

부동산정보업체 ‘부동산114’ 김규정 본부장은 “수도권 2주택자가 3년 보유 요건을 채운 거주용 주택을 먼저 처분하고 등록된 임대주택도 5년 의무임대기간 종료와 함께 등록을 해지하면 1가구1주택이 돼 두 주택 모두 양도세를 내지 않게 된다”면서 “임대사업이 ‘편법 절세’ 수단으로 악용되는 것을 막을 보완 규정이 필요하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]