준공공임대, 주거안정·공급과잉 해소 두토끼 잡을까

임대인에게 세제 혜택을 주는 대신 세입자들이 시세보다 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 준공공임대주택 제도가 올해 말 시행에 들어갈 예정이다. 서울 청담동에 지난해 완공된 임대용 조립식 원룸주택. 포스코에이앤씨 제공

관련법 국회통과…연말께 시행될듯
취득세 감면 등 임대인에 세제혜택
‘공급과잉’ 수익률 비관 시각도
“임차인 주거비 지원돼야 활성화”

연내 첫선을 보이는 준공공임대주택 제도가 무주택 서민들의 전월세난을 덜어줄 수 있을지 관심을 모으고 있다. 이 제도가 제대로 정착하면 임차인 주거안정과 주택 공급과잉 해소라는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있을 것으로 기대되는 데 따른 것이다. 그러나 일각에서는 준공공임대주택에 입주하는 임차인에 대한 지원책을 좀더 확대하지 않는다면 주택 임대차 시장에서 파급 효과를 갖기는 어려울 것이라는 지적도 나온다.

■ 준공공임대 관련법 정비 착착

준공공임대주택 제도는 민간 임대사업자가 보유 주택을 준공공임대주택으로 등록하면 10년간의 의무임대기간 동안 각종 세제 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상률을 제한받도록 한 것이다. 지난 ‘4·1 부동산대책’에서 민간의 임대주택에 대해서도 인센티브와 의무를 함께 부여해 공공임대주택처럼 활용할 수 있게 한다는 취지로 도입했다. 이는 국가나 지방정부가 관리하는 공공임대주택 보급률은 매우 낮지만 민간 임대주택이 공공의 기능을 일부 떠맡아 임대차 시장의 안정을 꾀하는 데 성공한 독일의 사례를 벤치마킹한 것이다.

준공공임대 대상은 4월1일 이후 신규로 구입한 전용면적 85㎡ 이하 주택이다. 등록 임대주택 수는 1채 이상이면 되고 의무임대기간은 10년이다. 최초 임대료는 주변 시세 이하라야 하며 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한된다. 반면 사업자에게는 취득세 감면(60㎡ 이하 면제), 재산세 감면(40㎡ 이하 면제, 40㎡ 초과~60㎡ 50% 감면, 60㎡ 초과~85㎡ 25% 감면), 양도소득세 장기보유 특별공제율 60% 등의 혜택이 주어진다. 또 리모델링을 할 때는 정부로부터 국민주택기금도 지원받을 수 있다.

준공공임대주택 등록은 이르면 올 연말께 가능해진다. 준공공임대를 도입하는 내용의 임대주택법 개정안이 지난달 국회 본회의를 통과한 데 이어 6월 중 공포될 예정이지만, 시행일은 공포일로부터 6개월 뒤이기 때문이다. 이에 따라 국토교통부는 최근 준공공임대주택 등록 절차, 최초 임대료 수준 등 관련 시행령과 시행규칙을 만드는 데 착수했다. 또 취득세와 재산세 등 감면을 규정한 지방세특례제한법 개정안은 이달 국회 처리를 앞두고 있으며, 양도세 감면에 따른 소득세법 개정은 하반기에 이뤄질 예정이다.

■ 바우처 등 임차인 지원책 병행해야

부동산업계에서는 임대를 목적으로 집을 구입하는 사람에게 세금 혜택을 듬뿍 제공하는 준공공임대주택의 임대차 시장 파급 효과에 대해 전망이 엇갈린다. 기존 제도인 매입임대주택보다는 절세 측면에서 유리해 관심을 갖는 임대사업 희망자가 많을 것으로 예상하는 낙관론이 있는 반면 10년의 의무임대기간, 임대료 제한 등을 투자자들이 꺼릴 것이라는 비관론도 제기된다. 또 투자자들이 기대하는 임대수익을 내기가 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다. 김규정 우리투자증권 100세시대연구소 연구위원은 “최근 1~2인 가구를 겨냥한 오피스텔과 도시형 생활주택 공급이 크게 늘어나 공급과잉 단계에 접어들었다. 임대인에 대한 세제 지원을 더 늘려서 수익률에 대한 기대감을 높여줘야 준공공임대가 활성화될 것”이라고 말했다.

학계에서는 준공공임대 제도가 성공하기 위해서는 임대인에 대한 세금뿐만 아니라 임차인에 대해서도 정부가 지원을 아끼지 말아야 한다고 제안한다. 지난달 31일 서울대 아시아연구소에서 ‘저성장시대 한국형 부동산정책 모델의 모색’이라는 주제로 열린 한국공간환경학회 학술대회에서는 준공공임대의 가능성과 한계를 지적하는 전문가들의 의견이 쏟아져 나왔다. 변창흠 세종대 교수(행정학)는 “중앙정부 주도의 공공임대주택 공급은 이미 한계에 이른 만큼 정책 패러다임이 대안적 임대주택으로 바뀌어야 할 시점”이라며 “준공공임대는 대안형 임대주택을 제도화하는 바람직한 시도지만, 어떤 임대주택이든 저소득층이 임대료를 부담할 수 없다면 실효성이 떨어지게 된다”고 말했다. 장영희 서울연구원 부원장은 “저소득층을 대상으로 정부가 주거비를 보조해주는 바우처 제도 등이 병행돼야 장기적으로 준공공임대가 제구실을 할 수 있을 것”이라고 지적했다. 또 현재 2년으로 돼 있는 주택임대차 계약기간을 임차인이 희망할 경우 1~2회 연장할 수 있도록 해야 한다는 의견도 나왔다.

최종훈 기자 [e-mail]

<한겨레 인기기사>

■ 안철수 “대선 출마 안하면 이민가야 할 것 같은 분위기였다”
■ ‘원전 마피아’ 핵심 세력은 서울대 원자핵공학과 출신
■ [단독 화보] 1950년대 서울 명동, 뻥튀기 아저씨, 까까머리 아이...
■ ‘박정희 기념관’ 있는데…이번엔 서울에 ‘기념공원’ 추진
■ “여긴 이단 김밥집, 절대 가지말라”…한 교회의 횡포