KDI “집단대출도 DTI 규제 적용해야”

2018년까지 ‘준공후 미분양’ 아파트 최대 3만호 우려

올 분양 물량 급증…예년의 2배 육박
공급 과잉으로 건설사·금융시장 위험

올해 들어 가계 부채 급증을 초래한 아파트 집단대출에도 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용해야 한다는 주장을 한국개발연구원(KDI)이 내놨다. 국책연구원인 한국개발연구원은 또 2018년까지 분양 뒤 입주를 포기하는 ‘준공 후 미분양’ 아파트가 최대 3만호까지 쏟아져 건설사 경영이 어려워지고 나아가 금융시장에 미치는 충격이 클 수 있다고 경고했다.

송인호 한국개발연구원 연구위원은 3일 발표한 ‘최근 아파트 분양 물량 급증의 함의’ 보고서에서 “단기적 분양 물양 급증이 중장기적으로 주택·금융시장에 초래할 수 있는 잠재적 위험에 대비할 필요가 있다. 집단대출도 분양 시점에 개인신용평가에 대한 심사를 강화해야 한다”고 밝혔다.

송 연구위원은 <한겨레>와의 통화에서 “집단대출에도 총부채상환비율 규제를 도입해야 한다란 취지”라고 설명했다. 총부채상환비율 규제는 돈을 빌리려는 사람의 소득을 고려해 대출 한도를 정하는 것이다. 지금껏 중도금과 이주비, 잔금 등 아파트 집단대출은 이 규제를 적용하지 않아온 터라 ‘묻지마 대출’ 성격이 짙었다. 올해 아파트 분양 물량(49만호)이 직전 4년간(2011~2014년)의 평균인 29만호에 비해 두배 가까이 늘어난 탓에 집단대출 잔액도 9월 말 현재 113조5000억원으로, 지난해 말보다 12조원이나 불어났다. 집단대출 폭증에 대해 한국은행 금융통화위원들은 최근 “주택담보대출 증가가 분양 확대에 주로 기인한다는 점에서 앞으로 가계 부채 증가세가 줄어들지 않을 수 있다”며 대책 마련의 필요성을 제기했다.

송 연구위원이 이런 주장을 한 데는 앞으로 준공 후 미분양 아파트가 크게 늘어날 것으로 봤기 때문이다. 분양 계약자가 입주를 포기하는 사례가 급증할 것이라는 얘기다. 건설사로선 중도금이나 잔금을 받지 못하고 보다 싼 값에 아파트를 팔아야 하는 탓에 재무 상태는 악화된다. 그는 “주택 수요 여건이 악화될 경우 내년부터 준공 후 미분양이 크게 늘어나 2018년에는 3만호 내외까지 증가할 것”이라며 “2008년 금융위기 당시와 유사한 충격이 가해지면 당시 수준(5만호)보다 더 많은 준공 후 미분양 아파트가 쏟아질 것”이라고 말했다. 현재 준공 후 미분양 아파트 규모는 1만5000호 수준이다. ‘미분양 3만호 시나리오’는 앞으로 금리가 오르고 주택 가격 상승은 올해만 못한 상황을 전제로 한다. 송 연구위원은 “경기 회복세가 미약한 현재의 상황을 고려할 때 가장 현실적인 시나리오”라고 말했다.

이런 주장은 정부나 업계의 낙관적 시각에 대한 경고로 볼 수 있다. 강호인 국토교통부 장관은 지난달 25일 주택업계와 한 간담회에서 “가계 부채 관리는 필요하나 과도할 경우 분양 받은 사람과 건설업계에 예측하지 못한 손실이 발생할 우려가 있다”며 집단대출 규제 강화에 반대 입장을 분명히 했다. 금융당국 고위 관계자는 <한겨레>와 한 통화에서 “부동산 급등기인 2007년께 집단대출에 총부채상환비율 규제를 도입하는 방안이 내부적으로 검토됐으나 끝내 발표하지 못했다.”라고 말했다.

이에 대해 송 위원은 “건설업황에 대한 낙관적 기대를 전제로 부실기업 구조조정이 지체될 가능성을 경계해야 한다”고 강조했다. 가계가 빚을 내어 부동산 시장을 떠받쳐 온 그간의 정책 방향에 대한 경고로 풀이된다.

세종/김경락 기자 [e-mail]