송영길표 ‘누구나집’ 현실성 뜯어보니…집값 상승이 대전제?

분양가 6~10%로 ‘10년 임대 뒤 매입’ 조합형 주택
집값 상승 전제돼야…막대한 대출 보증액도 걸림돌
송 “2.7% ‘누구나 보증’도 추진…이자 차별 없앨 것”

더불어민주당 송영길 대표와 김진표 부동산특별위원회 위원장. 연합뉴스

더불어민주당 부동산 특별위원회가 다음달 1일 송영길 당 대표의 전당대회 공약인 ‘누구나집’ 프로젝트와 관련한 세미나를 열 계획이다. 현재 송 대표를 비롯한 지도부 일부가 정부의 ‘2·4 대책’ 외에 추가적인 청년주택 공급 대책으로 ‘누구나집’을 대안으로 내세우고 있지만 막대한 대출 보증 문제 등 현실성이 떨어진다는 지적도 적지 않다.

누구나집은 협동조합형 임대주택으로 임차인이 분양 가격의 10%(신혼부부는 6%)만 지불하면 입주해서 살 수 있도록 하는 공급 모델로, 입주 뒤 10년 뒤엔 최초 분양 가격으로 해당 주택을 구입할 수 있다. 청약 통장 보유 여부나 소득·재산 제한 없이 19살 이상이면 누구나 살 수 있다. 사업비는 모기지 보증 대출(50%), 누구나 주택 보증 대출(30%)을 통해 조달한다.

누구나집의 임차인이 낼 보증금이 분양 가격의 10%라는 점을 들어 ‘주택담보대출(LTV) 90% 완화’가 아니냐는 오해를 받기도 하지만, 누구나집은 협동조합 집합주택만 해당하므로 민주당이 검토하는 일반 주택에 대한 대출규제 완화와는 다르다. 송 대표는 누구나집 모델을 국토교통부에 검토해달라고 요청했고, 지난 4일 문재인 대통령과의 오찬에서도 누구나집을 언급하며 적극적으로 세일즈에 나서고 있다.

당장 목돈 마련이 어려운 청년·신혼부부에게 저렴한 가격으로 집 살 기회를 제공한다는 점에서 누구나집 사업의 취지는 긍정적이지만, 현실성과 형평성을 우려하는 목소리도 나온다. ‘집값이 계속 오른다’는 전제가 있어야 10년 뒤를 내다보고 임차를 할 텐데, 전문가들은 최근 집값이 크게 오른 상황이라 계속 상승세를 이어갈지 예측하기 힘들다고 지적한다.

진미윤 엘에이치(LH) 토지주택연구원 연구위원은 “누구나집처럼 보증·모기지 등 결국 상환해야 하는 대출에 의존하는 경우 계속 집값이 올라야만 사업 모델이 안정적으로 운영된다. 그런데 이는 (집값을 잡겠다는) 정부 정책과 결국엔 엇박자가 나는 셈”이라고 지적했다. 진 위원은 “한국 보증기관들이 그 많은 보증액을 감당할 만한 역량이 되는지 의구심이 든다”며 “입주 혜택을 누구한테 줄지 결정하는 과정에서 형평성 문제도 생길 수 있다”고 덧붙였다. 다만 이러한 지적에 대해 당 대표실 쪽에서는 “시공사의 투자(10%), (누구나집 5.0의 경우) 펀드형 투자(10%)라는 20%의 범퍼 존이 있기 때문에 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 가능성은 거의 없다. 주거자들한테는 피해가 돌아가지 않는 안전한 구조다”라고 설명하고 있다.

누구나집은 민간 영역에서 추진하는 사업이기 때문에 수익성이 보장된 지역에만 들어설 가능성도 크다. 최은영 한국도시연구소 소장도 “특정 지역에 시범사업 정도로 추진하면 모르겠지만 누구나집이 부동산 문제의 근본적인 해결책이 되긴 어려워 보인다”고 말했다.

송 대표는 25일 서울·부산 청년과의 간담회에서 “공공임대주택에 평생 살라고 하면 누가 살겠느냐. 공공 임대주택에 산다고 하면 애들도 차별받고 여건이 나아지면 여기를 떠나고 싶어하는 것이 인지상정”이라며 누구나집 프로젝트의 정당성을 강조했다. 민주당이 누구나집 프로젝트를 적극적으로 검토하고 있다는 점을 거듭 확인한 송 대표는 “누구나 집은 집값 일부가 있으면 10년 뒤 집값이 가령 10억 원이 돼도 분양가에 살 기회를 주는 것”이라며 “혁명적인 방법”이라고 말했다. 이어 “국가가 보증해서 임대차만큼은 2.7% 금리로 빌리는 ‘누구나 보증계획’을 추진하고 있다. 이렇게 되면 임대주거료를 반으로 줄여 가처분소득을 올릴 수 있다”고도 했다. 송 대표는 “전세보증금이나 주택(을 살 때 빌린 돈)은 떼일 염려가 없는 돈인데 왜 신용등급을 보고 차별하느냐가 문제의 핵심”이라며 “이자의 차별을 없애겠다는 것”이라고 덧붙였다.

노지원 기자 [e-mail]