‘포괄적인 질문일수록 답변 구체적으로’

최근 부동산값 급등과 관련해 강남권의 재건축 아파트들이 논란이 되고 있다. 사진은 재건축 현장에 있는 한 공인중개사 사무실의 직원이 ‘분양권 재건축 상담’을 알리는 문구를 붙이는 장면. 김정효 기자 [e-mail]

■ ‘부동산 투기’ 어떻게 잡을까

[기사원문]

정부가 집값 안정 대책 마련에 고심하고 있다. 집값이 급등하는 데는 여러 요인이 있지만, 종합부동산세 등 부동산 보유세제가 입안과 시행 과정에서 ‘종이호랑이’로 전락한 탓도 크다. 보유세제가 제대로만 됐어도 주택 가수요는 한층 줄었을 터이다.

보유세 강화는 종부세 도입과 재산세 과표 현실화를 두 축으로 추진됐다. 그런데 종부세는 지난해 정부와 열린우리당 사이 당정 협의와 입법 과정에서 대폭 후퇴했다. 주택을 보면, 과세 기준이 기준시가 6억원 이상에서 9억원 이상으로 물러섰고, 과세 표준은 기준시가의 50%로 조정됐으며, 세금이 전년보다 50% 넘게 늘어나지는 못하게 하는 상한선도 씌워졌다. 사람별로 과세하다 보니, 부부가 나눠 가지면 18억원까지는 종부세를 피해간다. 재산세 역시 조세 저항을 감안해 인상 상한선을 50%로 정해 뒀는데, 지방자치단체들이 세율을 50% 더 낮춰 과표 현실화란 말이 무색해졌다. 여당뿐 아니라 경제관료 책임도 크다. 당정 협의에서 당을 설득하기보다 기다렸다는 듯 물러선 것은 속내를 의심케 하는 행태였다. 지자체가 어떻게 나올지 충분히 예견하지 못한 것도 안이했다.

정부가 종부세를 보완하는 방안을 검토하기로 했다고 한다. 누더기가 되기 전 애초 안을 되살리길 촉구한다. 정치권도 더는 발목을 잡아서는 안 된다. 누가 자신들을 국회로 보내 줬는지 생각해야 한다. 대다수가 서민·중산층이지 일부 부동산 과다 보유자는 아니잖은가. 물론 보유세 강화가 집값 대책의 전부일 수는 없다. 하지만 다주택 보유 동기를 줄이지 않고서는 장기적인 집값 안정을 기대하기 어렵다. 1가구 1주택자에 대해서는 세부담을 덜어주는 등 서민의 조세 저항을 빙자한 반대를 잠재울 보완책도 있어야 할 것이다. <한겨레> 2005년 6월21일치 사설

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■ 살펴보기

부동산 투기를 막겠다는 정부의 고강도 처방에도 불구하고 집값 오름세가 잡히지 않고 있다. 정부는 투기를 억제하려고 각종 규제 정책과 조세 제도를 내놓고 있지만 부동산 가격은 여전히 특정 지역을 중심으로 상승하고 있다. 그리고 연쇄적으로 다른 지역까지 영향을 끼치며 국민들을 불안하게 하고 있다. 이런 부동산 가격 폭등은 사회적으로 빈부의 격차를 심화시키며 대다수 서민들의 근로 의욕을 상실하게 하고, 투기 과열 심리를 가져와 가격을 상승시키는 악순환을 가져온다. 국가 전체로 봤을 때 자원의 효율적인 배분 문제를 가져오고 동시에 불균등한 소득 분배를 가져오는 심각한 경제 문제이고, 때문에 해결해야 할 과제이다.

정부는 부동산 투기를 잡으려고 다각도에서 접근해 풀기 위해 힘쓰지만 실제로 부동산 가격은 잡히지 않고 있다. 이를 두고 두 가지 견해가 대립하고 있다. 정부의 인위적인 정책은 한계가 있으며 시장 경제 원리에 맡겨서 해결해야 한다는 것이 하나이고, 다른 하나는 ‘종이호랑이’ 규제에서 벗어나 조세 제도와 정책을 더욱 강화해서 현실적으로 엄격하게 규제하라는 것이다.

위 사설은 보유세만 제대로 적용·시행해도 부동산 투기를 막을 수 있다고 주장한다. 정치적인 이해 관계에 따라 부화뇌동하지 않고 정책을 실현한다면 가능하다는 것이다. 과연 우리나라 부동산 가격 폭등의 문제점은 무엇이며, 또 어떻게 접근하는 것이 바람직한지 생각해 보자.

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■ 논·구술 개념수첩

종합부동산세: 2003년 10월29일 정부가 부동산 종합대책의 일환으로 내놓은 개념. 부동산 과다 보유에 대한 과세 강화와 부동산 투기 억제, 불합리한 지방세 체계를 개편하기 위해 도입했다. 그러나 지방자치단체가 과표 인상에 소극적이고, 이중과세에 대한 특정 계층의 저항과 투기 억제 효과의 실효성 문제 등으로 여러 가지 반론이 제기되고 있다.

부동산 보유세: 부동산 소유자가 납부하는 재산세나 종합토지세를 가리킨다. 그동안 보유세 부담이 낮은 반면 거래세 부담은 높아, 보유세에 의한 투기 억제나 과다보유 억제 기능이 실효성을 거두지 못했다고 판단해 ‘보유세는 강화하되 거래세는 완화’하는 방향으로 개편됐다.

양도소득세: 재고 자산 이외의 자산의 양도로 인한 자본이익에 대한 세금. 양도소득은 시가의 앙등에서 발생하며, 높은 양도소득세율은 거래를 규제하는 효과가 있다. 2003년부터는 양도소득세제가 강화돼 ‘고급주택’ 개념이 ‘고가주택’으로 바뀌어 주택의 면적에 상관없이 일정액(6억원)을 넘는 주택에 많은 소득세를 부과하고 있다. 나혜영/서울 예일여고 교사

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■ 예상논제

부동산 가격 폭등 문제 해결 방안을 제시해 보시오.

[예시] 가격 폭등 현상은 수요와 공급의 원리로 설명할 수 있습니다. 공급은 부족한데 수요는 많으니까 가격이 폭등하는 것입니다. 결국 수요가 원하는 공급을 늘려 주면 가격 폭등 문제는 해결될 것이라고 생각합니다. 강남권의 가격이 폭등하는 것은 대단지여서 생활 편의 시설이 좋은데다가 중산층이 몰리면서 학군 역시 다른 지역보다 학력이 높은 곳이 됐기 때문입니다. 강남 지역의 학군이 좋아서 몰리는 것이 아니라 중산층이 모여 있기 때문에 자연스럽게 학군은 좋아졌고, 그로 인해 다시 중산층을 끌어모으는 효과를 얻어 강남권은 더욱 아파트 값이 상승하고 있습니다. 보유세가 아니라 어떤 조세 제도가 시행된다고 해도 그와 같은 수요가 있는 한 그들은 기꺼이 세금을 물고 그 강남권에 진입하려고 할 것입니다. 그리고 그런 수요자가 있는 한 자본이 풍부한 사람들은 아파트를 사 두려고 하겠지요. 때문에 중산층이 관심을 가질 만한 좋은 아파트 단지를 개발하는 것이 중요합니다. 서민층을 위한다고 소형 아파트 건설을 의무화하는 것 등은 좋은 방법이 될 수 없습니다. 수요층이 약하기 때문입니다. 지금은 누구나 집을 갖지 못해서 나타나는 폭등 현상이 아니라 강남권에 집을 갖지 못해서 나타나는 현상임을 이해해야 합니다. 집이 있느냐 없느냐의 문제가 아니라 집이 어디에 있느냐, 몇 평짜리 집이 있느냐가 문제입니다.

[도움말] 포괄적이고 모호한 질문일수록 답변을 구체화해야 한다. 질문 자체를 스스로 구체화해서 답변할 필요가 있다. 부동산 가격 폭등은 현재 강남권을 중심으로 한 기현상으로 심각한 경제 문제이므로 이런 문제의 원인이 어디에 있는지 스스로 분석해 그 범위를 좁혀야 하고, 그 문제에 맞는 대책을 제시할 수 있어야 한다.

위 학생은 시장 경제 원리로 문제를 해결해야 한다고 주장한다. 문제의 범위를 한정해서(정책 입안가가 아니므로 답변할 때는 이런 방법이 유리할 수 있다) 답변함으로써, 경제의 기본 원리를 이해하고 또 그것을 현실적인 경제 문제에 적용해 설명하는 능력을 보여 주어야 한다. 명료하고 분명하게 주장을 펴고 있는데, 절대적으로 옳은 주장이 아니라고 해도 좋은 점수를 받을 수 있다.

하지만 예상 반론에 대한 답변도 준비해 두는 것이 좋다. 예를 들어 중산층 또는 상류층의 ‘끼리끼리 문화’를 얘기하고 있는데, 이들이 사는 지역의 장벽을 높이 만들려고 한다면 이 자체가 시장 경제 원리를 파괴하는 것이 되지 않는가 하는 점이다. 만약 이런 심리가 우리나라 부동산 시장을 지배하고 있는 정서라면, 결국 아무리 공급을 늘려도 더 좋고 더 비싼 지역에서 살려고 하는 심리 때문에 가격 상승은 불가피하며 이렇게 되면 시장 경제 원리로도 풀 수 없는 문제가 될 수 있기 때문이다.

[기출문제]

● 1. 사람들은 자기 재산을 화폐, 주식, 부동산과 같은 자산의 형태로 보유하게 된다. 사람들은 재산 가치가 최대가 되도록 자산의 구성을 결정한다. 이때 고려하는 것이 자산의 예상 수익률이나 예상 가격 상승률이다.

⒜ 모든 사람들이 주식가격이 상승할 것으로 동일하게 예상한다고 하자. 이때 주식의 실제 시장가격은 어떻게 될 것인가?

⒝ 위의 결과는 경제의 총생산, 고용, 물가 등에 어떤 영향을 끼칠 것인가?

2. 다음은 세율과 조세 수입 간의 관계에 관한 질문이다.

⒜ 가계와 기업에 대한 세율이 0%에서 50%로, 50%에서 100%로 변화할 때 조세 수입이 어떻게 변화할지 설명하시오.

⒝ “세율을 낮추면 조세 수입이 증가한다”는 주장에 관하여 논평하시오. (2002학년도 서울시립대)

● 경제 과목에서 배운 “보이지 않는 손”이 왜 중요하다고 생각하는가? (2002학년도 성균관대) 나혜영/서울 예일여고 교사