역전세난 불안 거둬도?…한은 “임대인 92~95% 보증금 반환”

금융안정보고서

21일 오후 서울의 한 부동산중개업소 앞. 연합뉴스

전세가격 하락으로 새 임차인의 보증금이 기존 임차인의 보증금보다 줄어도 임대인의 최대 95.9%는 보유한 금융 자산과 현재 주택담보대출 규제 안에서의 추가 차입으로 보증금을 반환할 수 있다는 분석이 나왔다.

한국은행이 21일 펴낸 ‘2023년 상반기 금융안정보고서’를 보면, 지난해 가계금융복지조사를 활용해 전세임대가구 보증금 반환 능력을 시뮬레이션 한 결과, 임대가구의 전반적인 보증금 반환 능력은 대체로 양호한 것으로 나타났다.

구체적으로 올해 말 전세가격이 지난해 3월에 견줘 10% 하락한다면, 전세임대 116만7천가구 중 4.1%인 4만8천가구만 보유 금융자산을 활용하고 부족한 부분을 추가 차입한 뒤에도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 분석됐다. 전세가격이 20% 하락할 때는 보증금 반환이 어려울 가구가 8만8천가구(7.6%)로 두배 가까이 늘어난다.

이는 임대인의 92.4∼95.9%는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하지 않아도 현재 조건에서 보증금 상환이 가능하다는 얘기다. 현재 정부는 역전세 난 심화에 따른 부작용을 줄이기 위해 보증금 반환을 위해 차입을 하는 경우에는 디에스아르 규제를 완화하는 방안을 내달 중 시행할 예정이다.

이와 함께 한은은 올해 전세계약이 만기가 돼 임대 가구가 세입자에게 반환해야 하는 보증금은 총 288조8천억원으로 추산하며, 이 중 전세값 하락으로 임대인이 부담해야 하는 자금 규모는 24조2천억원(8.4%)으로 파악했다. 이 분석은 국토교통부의 실거래 자료를 활용해 주택 규모별(소형·중소형·대형) 중위 전세가격과 거래량을 전세계약 만기 2년을 전제로 분석한 결과다. 연말까지 전세가격이 고점(2022년6월) 대비 14% 하락한 올 3월 수준을 계속 유지하는 때를 전제로 한 분석으로, 전세가가 3월보다 오른다면 실제 보증금 반환 부담은 24조원보다 줄 수 있다.

보증금 반환 가능 임대인이 대다수인것으로 파악되는 만큼, 정부가 7월 중 시행을 예고한 임대인 디에스아르 완화가 필요 가구에 한해 신중하게 이뤄져야 한다는 지적이 나온다. 김인구 한은 금융안전국장은 “(보유 금융과 추가 차입으로도 보증금 반환이 어려운) 약 5∼7%에 어느정도 지원이 필요하다는 부분은 공감한다”며 “갭투자에 (디에스아르 규제 완화가) 활용되지 않도록 유념하면서 한다고 (정부가) 하니 지켜볼 필요가 있지 않을까 한다”고 말했다.

최하얀 기자 [e-mail]