[임대주택 Q&A] 8년 소득세, 등록땐 7만원·미등록 84만원

정부 임대 등록 활성화 방안 일문일답
3주택자 ‘집 2채 8년임대’ 평균 세금은
등록땐 연 270만원·미등록 1205만원
건강보험료 인상분도 80% 감면혜택

정부가 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’이 시행되면, 다주택자의 세부담이 얼마나 줄어들게 되는 걸까? 국토교통부 추정에 따르면, 본인 소유 주택 외에 서울에서 주택 2채(84㎡, 59㎡)를 사들여 8년간 임대한 뒤 매각하는 3주택자를 가정할 경우, 연간 전체 세부담(건강보험료 포함)이 1205만원에서 270만원으로 줄어들 전망이다. 주택을 매각할 때 발생하는 양도세는 약 6760만원(양도차익 1억5천만원)에서 530만원으로 줄어든다.

―서울에서 아파트 두채를 세주고 있다. 보증금 없이 월세로 연간 2천만원을 벌었다. 2019년부터 세금이 부과된다는데 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있나?

“현재는 임대소득 2천만원의 60%인 1200만원을 필요경비로 공제하고, 추가로 400만원을 기본 공제해 나머지 400만원에 대해서만 세율 14%를 적용한다. 내야 하는 세금은 56만원이다. 하지만 앞으로는 임대등록을 하면 필요경비율이 70%까지 올라가고 미등록은 50%로 낮아진다. 또 등록 임대사업자는 4년 임대 시 추가로 세액의 30%, 8년 임대 시 75%를 감면(공시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하)받는다. 이에 따라 미등록 시 연간 84만원인 임대소득세가 등록 때는 연간 7만원(8년 임대) 혹은 20만원(4년 임대)으로 줄어드는 셈이다.”

―원룸 임대를 하는 아버지가 그동안 건강보험 피부양자였는데 앞으로는 보험료를 내야 한다더라. 임대주택 등록이 유리할까?

“등록을 안 하면 연 임대소득 800만원이 넘으면 지역가입자로 전환돼 건보료가 부과되지만, 임대 등록하면 연 1333만원까지는 피부양자 자격을 유지할 수 있다. 연 소득 1333만원이 넘어도 4년 임대 등록을 하면 건보료 인상분의 40%, 8년 임대 등록은 80%를 최소 감면받을 수 있다. 피부양자에서 지역가입자로 전환되면 평균 한달 건보료는 12만8천원이 될 것으로 추정된다. 만약 8년 임대로 등록하면 월 2만6천원이 돼 연간 123만원 감면받는다.”

―임대사업자로 등록하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나?

“사업자 주소지 시·군·구청에 방문하거나 정부24 누리집(www.gov.kr)에서 등록할 수 있다. 관할 세무서에 가서 다시 한번 사업자 등록을 해야 세제 혜택을 볼 수 있다는 데 유의해야 한다. 정부는 내년 4월부터는 시·군·구청에서 등록할 때, 본인이 희망하면 세무서에도 자동으로 등록 신청이 되도록 제도를 정비할 계획이다.”

―이번에 전세금반환보증에 가입하려고 했는데 집주인이 거절했다. 어떻게 하면 되나?

“현재는 전세금반환보증에 가입하려면 집주인 동의가 필요해 가입이 어렵다. 하지만 주택도시보증기금 등의 관련 규정을 개정해 내년 2월부터는 임대인 동의 절차를 폐기하기로 했다.”

―투기과열지구로 지정된 과천에 3년 전 주택을 추가로 매입해 세를 주고 있다. 임대 등록 땐 최대 8년까지 주택을 처분하지 못한다는데.

“임대 의무 기간엔 원칙적으로 매각이 안 되지만, 다른 등록 임대사업자에게는 지자체에 신고하고 매각할 수 있다. 또 2년 연속 적자가 나는 등 부득이한 경제적 사정이 발생할 경우 지자체의 양도 허가를 받은 뒤 매각할 수도 있다. 만약 임대 등록을 하지 않고 매각한다면 과천은 청약조정대상 지역이라 내년 4월 이후에는 양도소득세 중과 대상(10~20%포인트)이 되고 장기보유 특별공제 대상에서도 배제된다. 양도차익이 3억원이라면 양도세만 1억2340만원가량(3주택자는 1억5320만원) 된다. 그런데 이번 대책에 따라 8년 이상 임대 뒤 매각하면 장기보유 특별공제율도 기존 50%에서 70%로 확대 적용받고, 양도세 중과도 면제돼 세부담은 1578만원으로 대폭 줄어든다.”

허승 기자 [e-mail]