‘종부세 인상’ 3가지 시나리오…투기 잡을 최후의 한방은?

Weconomy | 정책통 블로그_보유세 개편 논의 본격화

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

지난 연말 정부가 조세형평성 제고 차원에서 보유세 개편을 예고한 데 이어 연초부터 강남권 집값이 들썩이면서, 앞으로 보유세 인상이 언제 어떤 방식으로 이루어질 것인지에 관심이 쏠리고 있다. 당·정·청이 아직 보유세 인상에 대한 합의된 안을 갖고 있지 못한 터라 여러 갈래의 관측만 무성한 상황이다. 현재로선 지난해 ‘핀셋 증세’를 단행한 것처럼, 고액 자산가들이 포진된 다주택자가 보유세 인상의 핵심 타깃층이 될 것이라는 정도만 알려진 상태다. 인선 작업이 마무리 단계에 있는 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 본격 가동되면, 보유세 개편 논의에 한층 탄력이 붙을 전망이다.

세율 인상하려면
현행 0.5%~2%
국회서 법 고쳐야 하는데
여야 합의가 관건

<한겨레>는 보유세 개편 논의가 본격화되기에 앞서 정부가 검토하고 있거나 검토할 것으로 예상되는 시나리오를 짚어봤다. 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세(종부세)로 나뉘는데, 이번 개편은 종부세 인상에 초점이 맞춰지고 있다. 2005년부터 시행된 종부세는 2006년부터 부동산 가액을 세대별로 합산했으나, 2008년 헌법재판소의 위헌 결정 뒤 다시 개인별 합산으로 바뀌고 세율도 대폭 내려 유명무실해졌다는 평가를 받아왔다. 종부세를 올리는 수단은 크게 세 가지가 거론된다. 법을 개정해 과표와 세율, 공제액을 조정하는 것과 시행령을 개정해 공정시장가액 비율을 조정하는 것, 그리고 실거래가의 60% 수준인 공시가격을 높이는 방법 등이다.

공시가격 조정
현재 실거래가의 60%
법 개정 없이도 가능하나
주택보유자 전체 세 올라

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

다주택자 주택수 따라 세율 중과할수도

우선 법률로 정해지는 세율과 과세표준 구간을 조정하려면 국회 문턱을 넘어야 한다. 현재 종부세율은 과세표준 6억원 이하는 0.5%, 6억~12억원은 0.75%, 12억~50억원은 1%, 50억~94억원은 1.5%, 94억원 초과분은 2%의 세율이 적용된다.

지난달 더불어민주당 의원들이 낸 종부세법 개정안(박주민 의원 대표 발의)의 경우, 세율을 과표 6억원 이하는 0.5%로 유지하되 6억~12억원은 1%, 12억~50억원은 1.5%, 50억~94억원은 2%, 94억원 초과는 3%를 적용하도록 하고 있다. 2016년 종부세 주택분 납부 대상을 기준으로 하면 전체 납부 대상 27만3555명 중 세율 인상이 적용되는 과표 6억원 이상 대상자는 2만5504명이다. 다만 1주택자의 경우 기본공제를 현행 9억원에서 12억원으로 늘려, 세 부담이 줄도록 했다. 이럴 경우 1주택자는 주택 공시가격 20억2500만원까지는 세 부담이 오히려 감소한다.

공정가액비율 조정
현행 모두 공시가의 80%
3주택 이상 100%까지 올리기
손쉽지만 효과 크지 않아

다주택자에 대한 ‘핀셋 증세’에 초점을 맞출 경우, 주택 수에 따라 세율을 중과하는 방안도 유력하게 검토될 수 있다. 현행 세율은 유지한 채 일정 수 이상 주택 보유자는 기존 세율에 0.5%를 가산하는 등의 방식이다. 중과 기준을 2주택 이상으로 잡을 경우, 2016년 종부세 납부자 기준으로는 20만4934명에 이른다. 이를 3주택 이상으로 좁히면 10만9797명이다.

세율 인상과 달리, 공시가격 조정이나 공정시장가액 비율 조정은 법 개정 없이도 가능하다. 현재 실거래가의 60%대 수준인 주택 공시가격을 올리려면 국토교통부가 매년 실시하는 가격조사를 통해 할 수 있다. 하지만 공시가격의 경우 종부세뿐만 아니라 재산세 등 다른 세목에도 영향을 미쳐 주택 보유자 전체의 세 부담 증대로 이어질 수 있어, 정부가 꺼리는 방식이다. 이는 건강보험료와 기초생활보장대상자 등 사회보험료와 복지 혜택 등에도 영향을 준다.

공정시장가액 비율, 차등 적용 방안도

현실적으로는 시행령 개정으로 현재 80%인 종부세 과표 산정 때 계산하는 공정시장가액 비율을 90~100%까지 끌어올리는 것이 가장 손쉬운 방법이다. 국회 동의도 필요 없고 조세저항도 공시가격 인상에 비해 적을 것으로 예상된다. 다만 정부는 효과가 크지 않을 것이란 우려를 표명한 바 있고. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 19일 <한겨레> 인터뷰에서 “공정시장가액 비율을 100%로 올려도 주택가액 총 10억원을 보유한 사람의 세 부담 증가는 1년 28만원, 1주택자는 9만원에 그쳐 효과는 미미한 수준”이라고 말했다. 전강수 대구가톨릭대 교수가 통계청의 가계금융복지조사 결과를 바탕으로 분석한 내용을 보면, 공시가격과 세율 변화 없이 공정시장가액 비율만 80%에서 100%로 올릴 경우, 주택분 종부세액은 3200억여원에서 4200억여원으로 1000억가량 증가하는 것에 그치는 것으로 나타났다.

이를 해결하는 방법으로 명목세율 인상과 함께 공정시장가액 비율을 주택 수에 따라 차등 적용하는 방안도 검토되고 있다. 종부세법은 공정시장가액 비율을 60~100% 사이에서 시행령으로 정하도록 정부에 위임하고 있는데, 현재는 일괄적으로 80%가 적용된다. 이를 ‘3주택 이상 보유자는 100%’ 같은 방식으로 주택 수에 따라 차등 적용할 경우 재산가액과 주택 수를 모두 고려해 실효세율이 적용될 수 있다. 최영록 기재부 세제실장은 “종부세는 전국 주택을 합산해 과표를 산출하기 때문에 양도세처럼 지역에 따라 달리 적용하는 것은 어렵지만, 주택 수를 고려해 차등 적용하는 것은 가능하다”고 설명했다.

고가 1주택자는?
서너채 합산보다 비싼 1주택
여당 “1주택자는 안 해”
정부 “형평성 고려해야” 고민

기획재정부는 보유세 개편에 대한 예상 가능한 시나리오들을 이미 상당 부분 검토해놓은 상태다. 다만 보유세 인상의 대상을 어떻게 설정할지를 두고 여당과 정부 사이에 입장차가 존재한다. 추미애 더불어민주당 대표는 지난달 새해 기자간담회에서 “1주택자는 걱정 마시라”면서 보유세 증세 대상을 다주택자로 한정하겠다는 입장을 밝혔다. 반면 정부의 경제사령탑인 김 부총리는 “주택 서너 채를 합친 것보다 비싼 고가주택 한 채 보유자와의 형평성도 고려해야 한다”는 입장이다. 정부는 다주택자와 고가 1주택 사이에 보유세 부담 차이가 벌어지면 지방의 저렴한 주택을 여러 채 보유한 다주택자들이 보유세 부담을 피하기 위해 이를 처분하고 강남의 고가주택에 투자해 지방 주택시장은 침체되고 강남권은 과열되는 경향이 더 강해질 수 있다는 우려도 갖고 있다.

하지만 정부와 여당 모두, 현재 부동산 시장 과열의 주된 원인은 다주택자의 투기 수요이고, 이를 해결하기 위해서는 실거주 목적이 아닌 투기 목적으로 주택을 여러 채 보유하고 있는 것에 대한 비용 부담을 높여야 한다는 것에 대해서는 합의를 하고 있는 만큼 어떤 식으로든 다주택자의 보유세 인상은 불가피할 것으로 보인다.

허승 기자 [e-mail]

◎ Weconomy 홈페이지 바로가기: https://www.hani.co.kr/arti/economy
◎ Weconomy 페이스북 바로가기: https://www.facebook.com/econohani