“다주택자 빨리 집 팔아라”…양도세 한시 완화로 ‘출구’ 열어줘

[12·16대책 양도세 인하 ‘유인’]
10년 보유 다주택자 6개월내 팔 때
양도세 중과 면제 한시적 혜택
거래 잠김 막기위한 특단 조처

[보유세 인상]
종부세 0.1%~0.8%p 올려
26억 다주택자 세부담 340만원↑
공시가 현실화 등도 차질없이 추진

[실수요자 혜택 집중]
고령 1가구 공제한도 80%로 높여
투기목적 ‘똘똘한 한채’ 과세 강화
양도세 최대 공제 ‘보유서 거주로’

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이번 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16 대책)에 포함된 세제 개편의 메시지는 분명했다. 다주택자에게 더 많은 세금을 안기고, 정책을 따르는 실수요자에게는 혜택을 주겠다는 것이다. 다만 법 개정과 시행까지 진통이 예상돼 이런 정책 의도가 곧바로 효과를 거둘 수 있을지는 의문이다.

16일 정부가 발표한 12·16 대책을 보면, 공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 종합부동산세 세율이 0.1%포인트에서 최대 0.8%포인트까지 오른다. 과세표준 6억원 이하는 0.1%포인트, 94억원 이하는 0.2%포인트, 94억원 초과 주택은 0.3%포인트 오른다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 과세표준 구간별로 0.2%포인트에서 최대 0.8%포인트 오른다. 또 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한도 전년 납부세액의 2배에서 3배로 천장을 높이기로 했다. 주택 보유에 대한 과세형평성을 제고하기 위한 조처다.

정부 방침에 따라 법이 개정되면, 3주택자 이상이거나 서울 등 조정대상지역에 주택 2채를 보유한 사람의 보유 주택 공시가격 합계가 20억원(시가 26억7천만원)일 경우, 현행 1036만원인 종부세가 1378만원으로 오르게 된다. 공시가격이 100억원(시가 125억원)이면 종부세는 1억4690만원에서 1억7510만원으로 2820만원 늘어난다.

그러나 이런 보유세 인상의 효과는 다주택자에게 한정될 예정이다. 주택 한 채를 오래 보유하고 있는 실소유자의 세 부담은 오히려 줄어들 것으로 보인다. 먼저 고정 수입이 없는 고령자를 위한 세액공제율(60~65살 10%, 65~70살 20%, 70살 이상 30%)이 각각 10%포인트씩 높아진다. 1주택 보유 기간에 따른 장기 보유 공제와 고령 세액공제를 합산한 공제율의 한도도 70%에서 80%로 높아진다.

1가구 1주택 고령·장기 보유자의 세 부담 변화를 보면, 만 70살 이상 노인이 15년 이상 집을 보유했다면 공시가격 10억원(시가 14억3천만원) 주택의 종부세는 현행 7만원에서 6만원으로 1만원 내린다. 공시가격이 15억원(시가 20억원)일 경우 57만원에서 48만원으로, 공시가격이 20억원(시가 26억7천만원)일 경우 154만원에서 130만원으로 세금이 줄어든다.

정부는 공시가격 현실화와 종부세 산정에 적용되는 공정시장가액비율 인상도 차질 없이 추진한다는 방침이다. 정부는 내년도 시세 변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 시세 대비 공시가격 비율도 시가 9억~15억원 공동주택은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올릴 계획이라고 밝혔다.

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주택 거래를 통한 양도차익 과세 역시 실소유자를 중심으로 개편된다. 1가구 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제에 실거주기간을 요건으로 두기로 하면서다. 현재는 10년 이상 주택 한 채를 보유하면 해당 주택에 살지 않더라도 최대 공제율인 80%를 적용받는다. 하지만 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 거주까지 해야 80% 공제율을 적용받는다.

2년 미만 보유 주택에 대해서는 양도소득세를 강화할 예정이다. 1년 미만 보유한 경우에는 현행 40%인 양도세율을 50%로 올리고, 1년에서 2년 미만은 현행 기본세율(6~42%)에서 40%로 올린다. 이들 세제 개편은 모두 법 개정 사안으로 내년 7월 발표 예정인 ‘2021년 세법개정안’을 통해 확정 발표될 예정이다. 국회 통과가 차질 없이 된다 해도 2022년부터 적용되는 셈이다.

정부는 다주택자들에게 보유 주택을 내놓게 하려는 ‘유인책’도 마련했다. 다주택자가 내년 6월 말까지 10년 이상 보유한 주택을 처분할 경우 한시적으로 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과를 면제하고, 장기보유특별공제도 적용해주기로 했다. 정부 정책을 따르는 다주택자에게 내민 ‘당근’인 셈이다.

한편 정부는 고가주택에 대한 자금 출처 전수조사 등으로 ‘현금 부자’들이 집을 사는 과정도 철저히 검증하고, 국토교통부와 감정원, 국세청 등으로 구성된 상설조사팀을 신설해 부동산 시장 과열 지역에 대한 실시간 단속도 강화할 방침이다. 임대사업자에게 주는 혜택은 축소된다. ‘민간임대주택 특별법’을 개정해 미성년자의 임대사업자 등록을 제한하고 가액기준이 없었던 취득세·재산세 세제 혜택을 수도권 공시가격 6억원 이하 등으로 명확히 할 계획이다.

이경미 기자 [e-mail]