강남·부산 등 주택대출 조인다

청약조정지역 40곳으로 늘려
LTV 60% DTI 50%로 강화
다음달 입주자 모집부터 적용
전반적 가계대출 대책 8월 마련

문재인 정부가 집값이 급등한 일부 지역만 주택대출을 조이기로 한 것은 최근의 집값 과열이 특정지역에 한정된 국지적 현상이라는 판단에 따른 것이다. 2014년 단행된 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 조처를 전면 되돌릴 경우, 다른 지역까지 타격을 받아 전반적인 부동산 경기 침체를 불러올 우려가 있다는 것이다. 박근혜 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 2014년 8월 엘티브이와 디티아이 규제를 완화해 부동산 대출을 풀었다. 이로 인해 박근혜 정부 4년간 전국 아파트 평균 매매가격은 22%, 전셋값은 52% 급등했다. 특히 문재인 정부 출범 이후 서울 강남과 부산 해운대 등을 중심으로 집값이 크게 오르자 대출규제를 다시 강화해야 한다는 지적이 많았다.

하지만 정부는 19일 “이번 대책은 국지적인 부동산 가격 급등에 대한 선별적 대응이다. 전반적인 가계 대출 대책은 필요하면 8월에 마련할 것”이라고 선을 그었다. 특정 지역의 집값 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하는 게 주된 목적이라는 설명이다. 정부는 이처럼 특정지역을 겨냥한 ‘핀셋 규제’로도 집값 대출 건전성을 방어할 수 있다고 보고 있다.

금융위는 이번 조처로 청약조정지역 내 주택담보대출자의 24.3%가 대출 한도에 영향을 받을 것으로 전망했다. 김태훈 금융위 사무관은 “시뮬레이션 결과 청약조정지역의 주택담보대출자 4명 중 1명은 대출 한도 관리에 주의해야 할 것으로 추산됐다. 나머지 3명은 상대적으로 대출 건전성 관리가 잘 되고 있는 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

정부는 서민·무주택·실수요자에 대해서는 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 기존 엘티브이 70%와 디티아이 60%를 유지하기로 했다. 부부합산 연 소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대가 대상이다. 실수요자는 청약조정지역 내 전체의 55%가량 된다고 정부는 설명했다.

정부는 청약조정지역의 경우 아파트 잔금대출에 대해서도 디티아이 50%를 새로 적용하기로 했다. 이주비·중도금·잔금대출의 엘티브이 규제도 70%에서 60%로 강화하고 다음달 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용하기로 했다. 다만 이미 공고된 주택도 3일 이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다.

정부가 이처럼 집단대출에 대해서도 규제를 강화한 것은 재건축 아파트 입주자들이 건설사들을 끼고 단체로 빌리는 돈의 규모가 최근 급증하고 있기 때문이다. 집단대출 규모는 분양·재건축 물량이 최근 쏟아진 탓에 올해 1분기 말 현재 131조7천억원으로 지난 1년간 약 16조원이 늘었다. 증가속도는 은행권 전체 가계대출 증가율의 2배에 이른다.

선대인 선대인경제연구소장은 “서울 개포주공3단지의 경우 75%가 평균 5억원의 은행 대출을 끼고 있고, 90% 이상이 전·월세를 끼고 있어 실수요자로 보기 어렵다. 이번 대책은 이들 지역의 집값 과열을 잡기에는 한계가 있어 보인다”고 말했다.

이춘재 기자 [e-mail]

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