15억원 넘는 아파트 아예 대출금지…9억 초과 LTV 40→20%로

[12·16 대책, 초강력 대출 규제]

‘15억 초과’ 대출금지 당장 시행
대상도 개인·임대업자·법인 총망라
전례 없는 규제에 상당한 파장 일듯

‘9억 초과’ LTV 추가로 강화
14억 아파트 대출한도 1억원 줄어
원리금상환비율 DSR 40% 이내로

전세자금 대출도 차단, ‘갭투자’ 방지
9억 초과 아파트는 전세대출 제한
예외 사유 두고 실수요자 혼란 예상

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지난해 9·13 대책에서 다주택자 대출 봉쇄라는 고강도 대출규제 카드를 뽑아 들었던 정부가 이번엔 시가 15억원을 넘는 초고가 아파트에 대해선 주택 구매용 담보대출을 원천적으로 금지하는 전례 없는 대출규제를 내놨다. 이는 서울 강남권과 이른바 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구) 지역, 양천구 목동 등 서울 집값을 선도하는 지역은 아예 금융 공급을 차단하는 방식으로 수요를 강력하게 통제한 것이다. 또 시가 9억원 초과 주택을 샀거나 살 예정인 차주는 민간 보증 방식의 전세자금대출도 제한하기로 했다. ‘갭투자’를 막으려는 것이지만, 다양한 예외 사유를 둘러싸고 실수요자들 사이에 상당한 혼란이 예상된다.

금융위원회 등 정부부처는 16일 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16 대책)을 발표하면서 이런 내용의 대출규제 대책을 추가로 내놨다. 특히 투기지역·투기과열지구에서는 15억원을 초과하는 아파트의 경우 모든 금융권에서 대출을 원천 금지하고, 이를 17일부터 곧바로 시행하기로 해 상당한 파장이 예상된다. 대상도 주택임대업·매매업 개인사업자나 법인, 개인 등에 제한을 두지 않는다. 9·13 대책 땐 1주택 이상부터 대출이 막혔지만, 이번엔 무주택자라도 15억원이 넘는 아파트를 사려고 하면 대출이 아예 나오지 않는다는 얘기다. 다만 연간 1억원 한도로 생활안정자금 목적의 주택담보대출을 받는 것은 계속 허용된다.

이는 강남권 등 집값 선도 지역에선 자금조달계획상 증여세 등에 문제가 없는 15억원이 넘는 현금을 동원해 집을 살 수 있는 사람이 아니라면 사실상 거래가 어렵도록 돈줄을 막은 것이다. 현재 서울 강남권과 마·용·성, 목동 등에서 수요가 많은 30평대 아파트는 15억원을 넘는 초고가 주택 반열에 일찌감치 들어섰다. 또 이들 지역은 20평대조차 초고가 주택 대열에 이미 들어섰거나 15억원을 코앞에 두고 달려가는 상황이다.

대출 추가 규제는 초고가 아파트에만 한정되지 않는다. 정부는 시가 9억원을 넘어서는 고가 주택에 대해선 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 전반을 강화한다. 또 전세대출 보증 규제도 추가로 강화해서 갭투자 자금이 주택 매매 시장에 흘러들어갈 여지를 최소화하기로 했다.

먼저 규제지역 내 시가 9억원 초과 주택에 대해선 23일부터 엘티브이 규제를 추가로 강화해 대출 한도를 축소한다. 기존엔 대출액 모든 구간에 대해 엘티브이 40% 비율을 균등하게 적용해왔다. 하지만 앞으로는 9억원을 초과하는 부분에 대해선 엘티브이를 20%만 적용해준다. 예컨대 시가 14억원 주택에 대해 주택담보대출을 받을 경우 9억원까지는 40%의 엘티브이가 적용되지만, 나머지 5억원에 대해서는 20%만 엘티브이가 인정된다. 이럴 경우 대출한도는 5억6천만원에서 4억6천만원으로 줄어든다.

갚을 수 있는 만큼만 빌리도록 하는 디에스아르 규제도 더 강화된다. 정부는 애초 은행 내 디에스아르 평균을 40% 이내로 관리하도록 포괄적 기준만을 두고, 개별 차주에 따라서는 40%를 넘길 수 있도록 했었다. 하지만 앞으로는 시가 9억원이 넘는 고가 주택을 사면서 대출을 내려면 개별 차주가 모두 디에스아르 40% 이내 비율을 맞춰야 한다.

전세대출의 경우 원래는 시가 9억원 초과 주택을 보유하고 있거나 구매할 계획인 차주에 대해서 공적 보증(주택금융공사 등)을 낀 전세자금대출만을 제한했다. 이럴 경우 이자가 조금 더 비싼 민간 보증 상품을 이용하면 전세대출 지렛대를 활용해 집을 구매할 자금 여력을 확보할 수 있었다. 하지만 이번엔 민간 보증사인 서울보증보험에도 전세대출 보증을 제한하도록 요청할 예정이다. 정부는 최근 주택을 매수할 때 전세 보증금을 승계해 ‘갭투자’ 가능성이 있는 주택 거래의 비중이 서울의 경우 지난 7월 49.8%에서 11월 56.1%로 치솟은 점을 전세자금대출 추가 규제의 근거로 삼았다.

한편 금융위 관계자는 ‘현금 부자들만 주택 구매가 용이해진 것 아니냐’는 질문에 “투기과열지구의 초고가 아파트를 중심으로 주택가격을 선도하는 현상이 나타나면서 결과적으로 주택가격 안정을 저해하고 있다”며 “오르는 집값을 계속 담보대출로 받아줘야 하나, 지원을 중단하고 집값을 하락 안정시켜 주택에 드는 비용을 줄일 것이냐는 선택의 문제”라고 말했다.

정세라 기자 [e-mail]