‘담보한도’ 넘어도 죽을 때까지 혜택

정부 보증 역모기지론 살펴보면
공시가 6억이하 1세대1주택자만 해당
급전 필요하면 대출금 30% 당겨 받아
부부 사망 뒤 매각대금 남으면 자녀에

정부가 16일 내놓은 ‘공적보증 역모기지’ 제도는 내년부터 시행된다. 이 제도를 눈여겨봐야 할 사람은 집 한 채만 있을 뿐 별다른 소득이 없는 중산층 고령자들이다. 이 제도는 쉽게 말해 내 집을 담보로 맡기고, 대신 다달이 연금처럼 돈을 평생 받는 것이다. 일반인들이 궁금해할 사안을 자세히 알아본다.

공시가 6억이하 1세대1주택자만 해당

급전 필요하면 대출금 30% 당겨 받아

누구나 가입할 수 있나?=아니다. 이 제도의 목표는 ‘중산층’ 노후보장이다. 정부가 보증을 서기 때문에 가입자가 오래 살아 가입자가 받는 돈이 집값을 넘어서면 공적자금이 들어간다. 따라서 그 대상은 공시가 6억원(시가 7억5천만~8억원) 이하 주택 소유자, 1세대 1주택자, 65살 이상 등으로 제한된다. 그 집에서 1년 이상 거주해야 자격이 생겨 세상 떠날 때까지 살 집을 마련했다면, 1년 뒤에야 가입이 가능해진다. 만일 이미 자신의 집을 담보로 대출을 받은 게 있다면, 이를 해소해야(근저당 설정 해제 등) 한다. 가입 이후에는 그 집을 다시 다른 사람에게 전·월세를 줄 수도 없다.

또 △공시가 3억원(시가 4억원) 이하 △국민주택(전용면적 25.7평) 이하 △연간 소득 1200만원 이하의 조건을 모두 갖추면 다양한 세제 혜택도 받는다. 재산세 25% 감면, 등록세 면제 등이다. 공시가 3억원(시가 4억원) 주택으로 역모기지에 가입하면 가입 때 105만원, 매년 26만원의 세제 혜택을 받는다는 계산이 나온다.

한 달에 얼마나 받나?=가장 궁금한 부분이다. 65살 노인이 시가 3억원 집으로 가입한다면 매달 93만원, 6억원이면 2배인 186만원이다. 이때 지급액은 현재 65살인 사람의 평균 기대수명인 83살을 기준한 것이다. 따라서 나이가 들어 가입할수록 지급기간도 짧아질 것으로 예상돼 매달 지급액은 더 늘어난다. 70살이라면 시가 3억원 주택은 118만원, 6억원 주택은 198만원을 받는다. 매달 지급액은 매 5년 단위로 조정된다. 집값이 오르거나 금리가 내리면 지급액이 늘어나고, 집값이 내리거나 금리가 오르면 지급액은 적어진다. 갑자기 수술을 받거나 자녀 결혼 등으로 목돈이 필요할 때는 증명서류를 제출하면 대출금(대략 집값의 절반)의 30% 안에서 한꺼번에 돈을 당겨받을 수도 있다. 대신 이후 월지급금은 그만큼 줄어든다.

중간에 집을 팔 수 있나?=물론이다. 그러나 대신 그때까지 받은 월지급액에 이자, 보험료 등을 더해 금융기관에 갚는 정산절차를 거쳐야 한다. 물론 이후 매달 지급받았던 역모기지도 중단된다. 재개발 등으로 불가피하게 이사를 해야 할 경우도 마찬가지다. 역모기지 제도를 계속 이용하고 싶으면, 이사간 집을 담보로 다시 계약을 맺어야 한다. 부부의 경우, 가입자가 일찍 사망하면 남은 배우자가 지급금을 계속 받는다.

상속은 어떻게 되나?=부부가 모두 세상을 떠나면 자식에게 상속될 수 있다. 그러나 이때도 그때까지 부모님들이 받았던 총지급액과 이자 등을 갚아야 한다. 이때 만일 부모님이 오래 살아 금융기관으로부터 받은 돈이 집값보다 더 많을 수도 있다. 상속세는 별도로 내야 한다. 그 집을 상속받으려면 때론 집값보다 더 많은 돈이 들어갈 수도 있어 포기하는 게 나을 수도 있다. 현재 대략 가입자의 나이가 86살쯤이면 해당 집의 잔존가치가 0원이 될 것으로 추정되고 있다.

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공시가 3억이하 등 요건 갖추면 세금혜택도

‘소유와 상속’ 전통적 개념 강해 초기가입 적을 듯

기존 역모기지보다 나은가?=당연하다. 일부 은행 등이 판매하는 기존 역모기지는 최장 계약기간이 15년이며, 계약기간이 끝나면 그때까지 받은 돈을 갚아야 한다. 돈이 없으면 집을 처분해야 한다. 뚜렷한 소득이 없는 고령자로선 불안하기 짝이 없다. 매달 받는 지급액도 별 차이가 없거나 오히려 더 많다. 집값이 공시가 3억원(시가 4억원) 이하면 세금 혜택도 주어진다.

역모기지로 노후보장 ‘끝’인가?=기본적인 생활은 가능하다. 2004년 현재 45살인 우리나라 평균 근로자(봉급생활자)가 70살이 되는 2029년을 상상해 보자. 그때 그는 국민연금과 퇴직연금 등으로 연간 2554만원을 받는다. 보험개발원과 통계청 자료를 보면, 물가상승률(연간 3%)을 감안한 그때의 생활비는 연간 3053만원, 의료비는 연간 323만원으로 그는 연간 3376만원이 필요하다. 연금소득만으론 연간 822만원이 모자란다. 그가 시가 3억원짜리 주택을 담보로 65살 때 역모기지에 가입하면 연간 1116만원을 받는다. 일자리가 없거나, 자녀들이 돈을 보내주지 않아도 연간 294만원이 남는다. 집이 시가 2억원이라면 조금 모자란다. 그러나 이는 평균적인 노후생활을 염두에 둔 것으로, 가족 중 누군가가 큰 질병을 앓거나, 여행 등 좀더 안락한 노후생활을 즐기려면 조금 부족하다.

얼마나 가입할까?=현재 대상은 77만 가구다. 가구주가 65살 이상인 가구의 33%다. 가구주가 60~65살 이상인 가구의 32%인 105만 가구가 예비 대상자에 해당된다. 그러나 우리나라 고령자의 집에 대한 소유·상속 개념이 강해 도입 초기에는 지원자가 많지 않을 것으로 예상된다. 역모기지에 의존하지 않아도 될 만큼의 소득이 있다면 굳이 역모기지 가입 필요성을 느끼지 못할 수 있다. 김석동 재경부 차관보는 “초기(10년 안)에는 대상자의 약 2% 정도가 가입할 것으로 본다”고 말했다. 지난 1989년부터 이 제도를 도입한 미국의 경우, 도입 초기 10년 동안에는 가입자가 대상자의 1%에 불과했다. 그러나 2002년부터 이용자가 급증하고 있다.

권태호 석진환 기자 [e-mail]