‘부동산 사기’ 피하는 법 알려드릴게요

[토요판] 친절한 기자들

2200만원 안팎의 전세보증금으로 즉시 입주가 가능하다는 ‘급전세’와 경매가 진행중인 주택을 현금으로 당일 매입하겠다는 전단지 광고들. 이들 전단지가 광고하는 내용은 대부분 ‘깡통주택’을 악용한 사기일 가능성이 높다. 사진 인천지방검찰청 제공

안녕하십니까. 한겨레 토요판팀의 ‘깡통주택 전문기자’ 윤형중입니다. 오늘은 친절하게 부동산 사기를 피하는 법에 대해서 설명드리겠습니다.

먼저 부동산은 사기의 단골 메뉴라는 것부터 말씀드려야겠네요. 그럴 수밖에 없는 것이 한국에서 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중이 70%에 육박합니다. 통계청 발표를 보면, 지난해 67.8%를 기록했다네요. 경제협력개발기구(OECD) 국가들 중 월등한 1위일 뿐 아니라, 전세계에서도 최고 수준입니다. 사기꾼 입장에서 보면 부동산은 가장 규모가 큰 시장이라고 볼 수 있죠.

그렇다면 날고 기는 사기꾼들이 뛰어드는 부동산 사기를 막을 수 있을까요. 역설적이게도 아주 간단한 방법이 하나 있습니다. 바로 부동산 등기부등본을 꼼꼼히 읽는 것이죠. 개인적으로는 중·고등학교 교과과정에서 ‘부동산 등기부등본’ 독해법을 배우고, 수능시험에 한 문제씩 출제한다면 한국의 부동산 사기는 절반 이하로 줄어들 것이란 믿음이 있습니다.

참고로 부동산 등기부등본은 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다. 본인 확인을 할 필요도 없습니다. 과거엔 등기소에 가야만 열람할 수 있었지만, 요즘엔 ‘인터넷 등기소’에서 신용카드나 휴대폰 결제로 700원만 내면 열람이 가능합니다. 준비해야 할 것은 ‘내가 뽑을 등기부등본의 주소를 알아오는 것’이 전부죠. 대개 부동산 거래를 할 경우 공인중개사에서 등기부등본을 1부 동봉하는데요. 저는 직접 본인이 열람해보는 것을 권하고 싶습니다. 매도인이나 임대인이 사기를 치려고 마음을 먹었다면, 등기부등본 열람 이후에 대출거래를 할 수도 있기 때문이죠. 또 등기부등본 하단에는 ‘열람 일시’가 기재돼 있습니다. 가급적 최신의 등기부등본을 보는 건 기본이겠죠.

등기부등본에는 크게 두 가지 정보가 담겨 있습니다. 하나는 부동산의 소유관계, 다른 하나는 부동산을 담보로 한 채권·채무 관계입니다. 소유관계는 ‘갑’구에 담기고, 채권채무 관계는 ‘을’구에 있죠. 갑구에서는 거래 당사자가 실제 소유자가 맞는지 확인하는 것이 우선입니다. 그다음엔 압류, 경매 등의 내역을 살펴보는 것이죠.

‘을’구에서는 현재 유효한 채무를 살피는 것이 가장 중요합니다. 매매계약 때에는 잔금을 치르기 전에 집을 파는 사람(매도인)의 근저당권이 해제됐는지를 확인해야 하죠. 임대차 계약 때에도 근저당권 확인은 필수입니다. 전세나 월세 보증금은 먼저 잡힌 근저당에 밀려 후순위로 취급되죠. 이 경우 최우선변제권이 있어서 1500만~3200만원가량의 금액은 임차인에게 먼저 돌려주지만, 이 최우선변제권 역시 ‘최우선’이 아니라는 것이 이번 깡통주택 사기 사건이 주는 교훈입니다. 따라서 집값에 비해 50% 이상 근저당권이 설정된 집에는 임대차계약을 피하는 것이 좋습니다.

공인된 집값을 조회하는 방법은 두 가지입니다. 하나는 ‘국토교통부 실거래가’의 누리집(http://rt.molit.go.kr)에서 정부가 집계하는 시가를 확인하는 것이고, 다른 하나는 ‘케이비(KB) 부동산시세’(http://nland.kbstar.com)에서 민간 금융기관이 파악한 가격을 조회하는 것이죠. 하지만 두 방법 모두 아파트, 오피스텔 등 대규모 주거단지 위주로 가격을 파악하고 있어, 다세대나 연립주택의 경우 누락된 곳이 많습니다. 따라서 누락된 곳은 직접 공인중개사를 다니며 확인하길 권합니다.

또 계약 당사자가 직접 얼굴을 마주하고 게약을 하는 것이 좋습니다. 간혹 중개업자가 위임장을 받아 대리로 계약을 진행하는데요. 이번 인천 깡통주택 사기단의 경우 명의를 도용해 가짜 집주인을 내세워 부동산 거래를 진행하기도 했죠. 위임장을 통한 계약이 늘 사기인 것은 아니지만, 돌다리도 두드려보는 것이 좋습니다. 아차! 당사자가 직접 만난다고 해도, 서로 신분증을 확인하지 않으면 아무 소용 없는 것은 당연히 아시겠죠?

윤형중 토요판팀 기자

마지막으로 부동산 사기의 수법이 갈수록 교묘해지고, 사기를 치려고 마음먹으면 방법은 무한가지일 겁니다. 따라서 예방도 중요하지만, 만약 사기를 당했을 경우 피해를 구제받을 수 있는 방법을 모색해야 합니다. 가장 대표적인 것이 공인중개사의 보증보험이죠. 보증보험은 중개업자의 고의 또는 과실로 중개 당사자에게 피해가 발생했을 경우 그 피해를 보장하는 제도인데요. 보증보험을 받으려면 중개업자의 등록 여부부터 확인해야 합니다. 사업자등록증을 사무실에서 직접 확인하거나, 인터넷에서 ‘지자체명(예를 들어 인천광역시) 한국토지정보시스템’으로 검색하면 중개업자의 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 보증보험에서는 공제기간을 확인해 계약 날짜에 적용되는지를 확인해보는 것도 빼놓지 마세요.

윤형중 토요판팀 기자 [e-mail]