양도세 퇴로 열어줘도 강남 아파트 증여 느는 까닭은…

강남4구 가족간 증여 급증
6월까지 양도세 중과 배제하지만
1월 매매건수는 줄고 증여는 늘어

10년 보유한 15억 아파트 경우
매도땐 양도세 2억3340만원
증여땐 증여·취득세 4억6950만원

세금 많아도 자녀에 증여하는 건
‘장래 기대이익 더 크기 때문’ 분석

전세보증금 ‘부담부 증여’ 경우엔
세금부담 줄일수 있는 여지도 있어

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들어 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서 가족 간 아파트 증여가 빠르게 늘어나고 있어 주목된다. 11일 한국감정원의 ‘부동산 거래현황’ 통계를 보면, 지난 1월 서울의 아파트 증여 건수는 1632건으로 지난해 8월 1681건 이후 5개월 만에 최고치를 기록했다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 증여 건수는 897건으로 서울 전체 증여 건수의 55%에 이르렀다. 강남4구의 아파트 증여 건수는 지난해 8월 연간 최대인 919건을 기록한 뒤 한동안 감소세를 보이더니 올해 1월 897건으로 다시 급증했다.

부동산 업계에선 최근 강남4구를 비롯한 서울에서 아파트 증여 건수가 증가하는 현상을 두고 종합부동산세 등 보유세 부담이 커진 다주택자가 보유 주택 수를 줄이는 방법인 증여와 매도 가운데 증여 쪽으로 기우는 신호로 보는 분위기다. 지난 1월 서울의 아파트 매매 거래량은 1만491건으로 지난해 12월(1만4117건)보다 줄었는데 반대로 증여 건수는 증가(1327건 → 1632건)했기 때문이다.

정부는 지난해 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’에서 다주택자가 서울 등 조정대상지역에서 10년 이상 보유 주택을 올해 6월 말까지 매도할 경우에는 양도소득세 중과세(최고 62%)를 배제하고 장기보유특별공제를 적용하기로 한 바 있다. 이는 다주택자에게 한시적이지만 일종의 ‘퇴로’를 열어준 것으로, 다주택자가 서울에서 10년 이상 보유 요건을 충족한 주택의 수는 12만8천호라는 게 국토부의 추산이었다. 정부에선 이런 다주택자 보유 주택이 시장에 매물로 나올 경우 주택가격 안정에 도움이 될 것으로 본 것이다.

그러나 정부의 이런 중과세 한시 배제 조처에 대해선, 예상만큼 기대하는 효과를 거두기 어려울 것이라는 지적도 있었던 게 현실이다. 감세 혜택을 제공하는 대상주택 범위를 보유 기간 10년 이상인 주택으로 지나치게 좁게 한정했고, 매도 기간도 6개월 정도로 촉박해 결과적으로 ‘생색내기’ 정책에 가깝다는 비판도 없지 않았다.

더욱이 다주택자 처지에선 애초부터 주택 매도보다 가족에게 증여하는 편이 더 낫다고 판단할 가능성이 컸다는 분석도 있다. 다주택자가 서울에 10년 이상 보유한 고가주택을 매도할 경우와 가족에게 증여할 때를 비교해본다면 통상 증여가 당장의 세액 부담은 좀 더 많지만 장래 기대이익은 더 커질 수도 있다는 게 이유다.

예컨대 다주택자가 10년간 보유한 서울 강남의 시가 15억원짜리(취득가액 7억원) 아파트를 처분한다고 가정하고 이를 올해 6월 말 이전에 매도할 때와 자녀에게 증여할 경우를 가정해보자. 먼저 매도할 경우에는 양도차익 8억원에 장기보유특별공제(10년 보유, 20%)를 적용하고 세율(42%)을 곱해 총 2억3340만원의 양도세를 내야 한다. 반면 자녀에게 증여할 때는 직계비속 공제(5천만원)와 상대적으로 높은 세율(40%)이 적용돼 증여세 4억2천만원을 물어야 한다. 또 증여 시에는 따로 취득세 4950만원(9억원 초과 세율 3.3%)도 부담해야 한다.

이처럼 세금 부담을 단순 비교하면 양도세보다 자녀에게 주택을 증여할 때 증여세액이 크지만, 다주택자는 현실적으로는 증여를 선호할 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다. 먼저 세대분리한 자녀에게 주택을 증여할 때 전세보증금 등 채무도 넘기는 ‘부담부 증여’를 활용하면 세금을 좀 더 아끼는 절세의 여지가 생기게 된다. 또 서울 강남권 아파트값은 쉽게 떨어지지 않을 것이라는 이른바 ‘강남불패’ 신화가 남아 있고, 인기 지역의 1주택을 보유하고자 하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 유행하는 최근 주택시장 현실도 다주택자가 매도보다 증여를 더 선호하게 하는 배경으로 꼽힌다. 안수남 세무법인 다솔 대표는 “다주택자의 활발한 주택 매도를 유도하기에는 대상 주택이 적고 중과세 배제 적용 시기도 짧은 게 현실”이면서 “현재로썬 다주택자들이 올해 말부터 크게 늘어나는 종부세 부담을 피하기 위해 세대분리된 자녀에게 주택을 증여할 여지가 크다”고 짚었다.

다주택자가 증여로 돌아서는 또 다른 요인으로는 종합부동산세의 구조적 문제도 거론된다. 종부세는 인별과세를 원칙으로 하기 때문에 가족 간 주택 소유 분산을 통해서도 다주택자에 대한 고율의 종부세는 피해갈 수 있다는 것이다. 최종훈 기자 [e-mail]