[나라살림가족살림] 임대차도 등록제를 / 김용창

김용창/서울대 지리학과 교수

나라살림가족살림

대지 387㎡를 2억2300만원에 중개하고 1억9천만원으로 신고한 중개업자에 대해 892만원의 과태료 부과와 영업정지 6개월 조처를 내렸고, 거래당사자가 허위신고를 요구한 것으로 드러나 거래당사자에게 각각 400만원의 과태료를 부과하였다. 실거래가 신고제도가 가져온 한 모습이다.

건설교통부의 발표를 보면 2006년 부동산 거래금액은 총 425조원이며, 이 가운데 매매 실거래 신고가 304조원으로 71.4%를 차지한다. 이처럼 부동산거래시장은 국내총생산 806조원(2005년)의 52.7%에 이르는 매우 커다란 시장이었지만 오랫동안 시장의 투명도가 아주 낮아서 수많은 탈법과 탈세, 편법, 부패의 온상이었다. 이러한 문제를 해결하고자 전격 도입한 제도가 부동산 실거래가 신고와 등기 제도였다.

올해부터는 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’을 개정하여 아파트 분양권과 입주권도 실거래가 신고 대상에 포함시킨다. 그리고 실거래가 신고제와 짝을 이루는 또다른 제도가 실거래가격 등기제도다. 우리나라의 등기제도는 소유권을 비롯한 물권의 변동은 등기를 하여야 효력이 발생한다는 공시의 원칙은 인정하지만 공신(公信)의 원칙은 인정하지 않아 거래가격 등기제도의 실효성을 놓고 많은 논란이 있었다.

그러나 부동산 거래의 투명성 확보가 시급해지면서 2005년 12월 부동산등기법을 개정하였고, 2006년 6월부터 매매를 근거로 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 거래가격을 부동산등기부 갑구의 권리자 및 기타 사항란에 기재하도록 하였다.

어떻게 보면 실제 거래가격을 중심으로 시장질서가 만들어지는 것이 당연하지만 너무 오랫동안 부동산거래시장은 암흑의 세계에 있었고, 그 때문에 부동산거래 관련 당사자와 종사자들은 사회적 지탄의 대상이 되었다. 이제 부동산거래를 둘러싼 왠지 모를 찜찜함과 께름칙함, 손해 보는 느낌을 떨쳐버릴 수 있는 바탕이 만들어졌다.

그러나 여기서 한 발짝 더 나아갈 필요가 있다. 부동산 소유권 거래시장만이 아니라 임대차 시장의 투명성을 높이는 것도 필요하다. 이를 위해 ‘임대차 등록제’를 도입할 필요가 있으며, 대상은 주택은 물론 상가, 오피스, 오피스텔과 같은 상업용 건물도 포함해야 한다. 임대료, 임대기간 등 임대차 관련 내용을 실거래가격처럼 등기부에 기재하는 방법도 있고, 주택임대차의 경우 소유권 거래보다 빈번하게 발생한다는 점을 고려할 때 등기부 기재 방식이 아닌 다른 방법을 강구할 수도 있다. 비슷한 사례로 상가건물임대차보호법 3조에는 임대차 등기가 없어도 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정하였다. 그리고 부가가치세법 시행규칙 2조에서 사업자등록신청서는 임대인 및 임대차 기간, 보증금, 월세 등의 임대차 내역을 기재하도록 규정하였다.

여기서 중요한 것은 단순한 임대차 등록제가 아니라 모든 부동산 임대차에 대해 실거래가격 신고 시스템과 연계하여 실제 임대차 가격 및 임대차 사항을 기재하는 임대차 등록제다. 임대차 등록제를 통해 임차인 보호의 강화는 물론, 임대차 시장의 투명성을 높여 정책집행에 필요한 각종 정보 및 하부구조를 만들 수 있다. 며칠 전에 일어났던 송도 오피스텔 청약 광기를 유발한 한 원인인 오피스텔 임대차의 허위기재 관행도 해결할 수 있을 것이다. 무엇보다도 근로소득세와 같은 다른 소득세와 조세형평을 꾀하고, 수익가격에 근거한 상업용 부동산 과세기반 정비를 통해 주거용 보유세와 불균형도 해소할 수 있다.

김용창/서울대 지리학과 교수