[시론] 공공복리에 적합한 분양가 책정이 필요하다 / 허강무

허강무
한국부동산정보학회 회장·전북대 공공인재학부 교수

경제협력개발기구(OECD)에 따르면 양질의 저렴한 주택에 대한 접근은 빈곤 감소 및 기회 평등, 사회적 포용 및 주거 이동성 증진을 포함해 다양한 사회 정책 목표를 달성하는 열쇠라 할 수 있다. 하지만 우리나라는 주택보급률이 100%를 웃돌고 있음에도, 소득 대비 과도한 주택가격으로 많은 국민들이 주거불안과 주거비 부담 가중 등에 직면해 있다. 주택도시보증공사(HUG) 자료를 보면, 지난 6월 말 기준 전국 민간 아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 1168만원이고, 서울 지역은 3.3㎡당 2673만원을 육박하고 있다. 특히 서울 분양가는 요즘 말로 ‘넘사벽’이 된 실정이다.

최근 국토교통부가 이 문제의 해결을 위해 민간택지로 분양가상한제 확대 적용을 검토하고 있으나, 이는 만시지탄이다. 그나마도 여권에서는 일본의 경제보복 관련 정부 대책 때문에 실제 시행은 당분간 연기하는 쪽으로 검토하고 있는 모양이다. 다시 시행이 불투명해질까 우려스러운 대목이다.

헌법 제35조 3항은 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다”고 규정하고 있다. 이를 바탕으로 주택정책을 통한 쾌적한 주거생활 보장을 국가의 의무로 선언하고 있고, 정부는 국민의 주거비 부담을 경감할 수 있는 다양한 주택정책을 마련하여 실시하고 있다.

분양가상한제는 40년의 역사를 가진 주택정책 중 정책효과가 입증된 가장 유효한 수단이다. 분양가상한제를 적용한 1990년대 노태우·김영삼 정부 시기와 2007년부터 2014년까지의 아파트 가격이 상대적으로 안정화되었다는 역사적 경험이 반증이다. 그러나 박근혜 정부는 분양가상한제를 전면적으로 적용하면 주택공급의 위축이나 품질 저하 및 다양한 주거수요를 충족하지 못한다는 점과 인구 고령화 등으로 상당 기간 동안 주택가격이 상승하기 힘들 것이란 전망을 이유로 원칙적 폐지를 추진했으나, 결국 이는 부동산시장을 잘못 본 근시안적 대처였다고 볼 수 있다.

물론 일각에서는 전면적인 분양가상한제 시행은 민간부문 주택 건설 및 공급의 과도한 위축 등의 부작용을 유발할 수 있다는 우려를 제기하고 있으며, 주택건설업계 등도 현재의 아파트 고분양가는 일부 지역에서의 국지적인 현상임에도 분양가상한제 적용을 확대하는 것은 주택 및 건설경기 침체, 주택시장 불안정성 증가 및 주택 품질 저하 등을 초래할 수 있다는 이유로 분양가상한제 확대 적용을 반대하는 의견이 상존한다.

그러나 국민의 주거안정이라는 헌법 가치 실현을 위해 재산권 침해적인 대규모 토지의 공용수용권 발동, 선분양제, 각종 인허가의제 등 행정 절차의 간소화, 국민주택기금 지원, 세제 감면, 재건축 용적률 상향 부여 등 다양한 정책수단을 제도화하고 있으므로, 공공 및 민간 사업시행자에게 각종 특례와 지원에 비례하여 분양가상한제 같은 일정한 의무를 부여하는 것이 경제질서에 위배되거나 재산권 침해라고 볼 수는 없다.

분양가상한제는 공공복리에 적합한 공정한 부동산 시장질서 유지 정책의 일환이지, 가격통제 정책이라고 볼 수 없다. 따라서 분양가상한제라는 용어가 가격통제로 오해될 수 있다는 점에서 ‘공정분양가제’로 명칭을 변경하는 것이 바람직하다고 생각한다. 아울러 국토교통부는 아파트 분양정보를 소비자에게 투명하고 충실하게 제공하여 정보의 비대칭이 발생하지 않도록 정책적 배려를 병행해야만 할 것이다.

정부가 가장 염두에 둬야 할 주택정책은 무엇일까. 문재인 정부는 주택정책의 최종 목표를 주택의 보유 여부와 관련 없이 누구든지 인간으로서의 존엄과 가치를 가진 개인의 주거로서 쾌적한 주거생활을 통하여 행복을 추구할 권리를 실현하는 장소인 주택에서 주거생활의 안정을 도모할 수 있는 국민의 주거권 보장에 두어야 할 것이다. 따라서 정부는 청년, 신혼부부, 1·2인 가구, 노년 가구 등 주택수요자가 구매능력에 따라 적절한 가격에 효율적으로 취득하거나 거주할 수 있도록 다양한 가격의 주택을 원활하게 공급하는 것이 주택정책의 당면과제임을 유념해야 할 것이다. 민간택지 분양가상한제의 조속한 시행을 기대한다.